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不動産売却のための代償分割

相続相談事例
相続不動産を売却して、相続人姉妹2名で売却代金を平等に分けたいと考えています。
どういう方法がありますか。

回答
相続不動産を売却する場合、登記名義をどうするかについては、次の点などを考慮して慎重に検討する必要があります。

  • 相続税の対象となるのか
    例えば、相続不動産に居住している相続人がいる場合の相続評価の減額特例
  • 譲渡所得税の対象となるのか
    例えば、相続不動産に居住している相続人がいる場合の居住用不動産の減額特例
  • 誰が相続不動産の名義人となり、売主となるのか
  • その他

相続名義変更登記の方法

  • 相続不動産を相続人姉妹2名で登記し、この2名が売主となる方法
    この2名が売主となるので、不動産売買契約締結、最終売買代金決済など2名が売買契約に直接関係することになり、2名の必要書類など用意することになります。
  • 換価分割の方法
    遺産分割で便宜上一人名義にし、売却代金を分配する方法です。
    この1名が不動産売買契約締結、最終売買代金決済など売買契約に直接関係することになり、この1名の必要書類など用意することになります。
    最終売買代金の決済後、売買代金を分配することになります。
    参考
    「国税庁ホームページより」遺産の換価分割のための相続登記と贈与税
    【照会要旨】
     遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。
    この場合、贈与税の課税が問題になりますか。
    【回答要旨】
     共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。
    【関係法令通達】
     相続税法第1条の4
     注記
     平成28年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
     この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。
    http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/sozoku/13/01.htm
  • 代償分割の方法
    遺産分割で一人名義にする代わりに、売却代金から経費などを差し引いた金額の半金を代償金として他の相続人に支払う方法
    この1名が不動産売買契約締結、最終売買代金決済など売買契約に直接関係することになり、この1名の必要書類など用意することになります。
    最終売買代金の決済後、売却代金から経費などを差し引いた金額の半金を代償金として他の相続人に支払うことになります。
    遺産分割協議書の例
    相続人Aは、○〇の不動産を相続取得する。
    ただし、上記不動産をAが売却し、売却代金から次の経費等を差し引いた金額の半金を代償金としてAがBに対して支払い、Bがこれを受け取る。
     売却に係る経費等
     (1)上記不動産の司法書士に支払う相続登記費用(報酬・実費)
     (2)売買契約締結・決済に係る諸経費(売買契約書に貼付する収入印紙税、仲介業
        者への仲介手数料、交通費など)
     (3)境界確定作業がある場合の測量費、境界確定料、登記費用など
     (4)譲渡所得税がかかる場合の譲渡所得税
     (5)上記の他、不動産売却に伴う必要な経費