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借地権付未登記建物の相続

借地権付未登記建物の相続についてご説明いたします。

順を追ってご説明いたします。
1.未登記建物を登記する場合は、

  1. 建物表題登記をします。
       この登記は、建物の表題を登記するものです。
       表題は、建物の所在、種類、構造、床面積を登記します。
       すなわち、建物の形状についての登記です。
       建物表題登記をすることにより、第三者対抗要件となります。
       この登記の申請代理は、土地家屋調査士が行います。
       土地家屋調査士を当事務所でご紹介することもできます。
  2. 所有権保存登記をします。
       この登記をすることにより、いわゆる権利証(登記識別情報)が発行されます。

2.ご質問の被相続人名義の未登記建物を登記する方法について
 理想的には、

  1. 建物表題登記を現在居住されている相続人一人の名義で登記します。
       この場合には、相続登記をする場合と同様に、
       被相続人の除籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、戸籍の附票、印鑑証明書、
       遺産分割協議書などが必要となります。  
  2. この相続人一人の名義で所有権保存登記をします。

3.現実的には、相続人全員の同意を得るのに時間がかかるようですので、

  1. 建物表題登記を最初に建築された被相続人(亡くなった方)の名義で登記します。
       この場合には、相続人のうちの一人が保存行為として登記申請人となることができます。
       被相続人の除籍謄本のほか相続人の一人の戸籍謄本、戸籍の附票が必要となります。 
       登記費用は、表題登記の難易度や土地家屋調査士により異なりますが、
       約8万から10万円(報酬+実費)です。  
     次に、相続人全員の合意、すなわち、遺産分割協議が成立したのちに
  2. 現在居住されている相続人一人の名義で、所有権保存登記をします。
       この場合の必要書類は、
       被相続人の除籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、戸籍の附票、印鑑証明書、
       遺産分割協議書などが必要となります。 

   登記費用は、報酬が5万7750円、
   実費は、建物の固定資産税の評価価格を基準に計算しますが、
   建築後60年の建物ですので、せいぜい1万円ほどだと思われます。
   その他の実費を合わせて、合計約8万です。

 以上の理由により、3の方法で登記をするのが、よろしいかと思います。

4.建物表題登記をする場合に必要な書類は、相続登記に必要な書類のほかに次の書類が必要です。

  1. 地主の承諾書が基本的に必要です。
    地主が承諾書を発行しない場合の方法もありますので、ご安心ください。基本的には、地主の承諾書が必要となりますので、まず、この方法をとります。
  2. 建物の固定資産税の評価証明書
  3. 建物の固定資産税を納付していることの領収書
  4. 地代を支払っていることの証明書(領収書など)
  5. 電気・ガス・水道代を支払っていることの証明書(領収書など)+建物の建築確認通知書
  6. 建築業者の建物引渡証明書
  7. 上申書に相続人のうちの一人が署名と実印を押印(印鑑証明書が必要です。)   
    6・7は、60年前の建築であることから、これらが存在しない場合は、
         上申書を登記所に提出します。