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未登記建物と相続登記(具体的な方法)

未登記の建物とは、実際には存在してはいるけれども、法務局、登記所に登記されていない建物のことを言います。
また、未登記の建物であると、登記所の登記記録に登記されていない、登記記録の表題部がありません。

そこで、遺産の中に未登記の建物がある場合、次の点について順を追って説明します。
1)未登記の建物であるかどうかが分かる方法
2)遺産分割協議書にどういう記載の仕方をしたらよいのか
3)未登記の建物を、相続により名義変更、相続登記をするにはどうすればよいのか、その方法

1)未登記の建物であるかどうかが分かる方法について
遺産の建物は、例えば、その敷地に1個しかない場合、あるいは、何か所かの土地に建物が複数存在しいる場合があります。
遺産の建物が、登記されている建物か、登記されていない建物かは、次の書類で確認します。

まずは、固定資産税の納税通知書で確認します。
納税通知書の2ページ目以降に、不動産の明細が記載されています。
不動産の明細には、建物であれば、建物の所在や家屋番号、床面積、評価価格などが記載されています。
不動産の明細に家屋番号が記載されていれば、登記されていることになります。
家屋番号が記載されていなければ、登記されていない未登記の建物だということになります。
これは一見分かりにくいかもしれません。何せ小さい文字で数行に書かれているからです。
家屋番号がどこに書かれているのか、見慣れている人は分かりますが、見慣れていない人にとっては分かりにくいかもしれません。

次に、市区町村の固定資産税課で、名寄帳を取得します。
名寄帳には、その市区町村にある名義人の不動産がすべて記載されています。
ただし、評価価格がなく固定資産税が非課税のものは記載されません。
建物の場合は、ほとんど、どんなに古くなっても評価価格が記載されますので、建物として存在するものは、名寄帳に記載されます。

名寄帳を見れば、建物がいくつあるのかということと、登記されているのかどうかも確認することができます。
ただ、これも、納税通知書と一緒で、家屋番号がどこに書かれているのか、見慣れている人は分かりますが、見慣れていない人にとっては分かりにくいかもしれません。
この場合は、名寄帳を受け取ったときに、固定資産税課の担当の人に、家屋番号がどこに記載されているのかを質問すれば、教えてくれます。

名寄帳と一緒に、市区町村の固定資産税課で評価証明書を取得します。
東京23区は都税事務所で取得します。
評価証明書は、市区町村によって、その表題、タイトルが異なります。
市区町村によっては、課税台帳登録事項証明書であったり、課税台帳記載事項証明書、単に評価証明書であったりします。
いずれにして、評価価格が記載されているのが評価証明書です。
通常、この評価証明書を登記所に提出します。

建物が登記されているかどうかよく分からない場合は、市区町村の固定資産税課で、担当の人に、土地に建っている建物の評価証明書を発行してください、と言えば、担当の人は探してくれます。

そこで、
2)遺産分割協議書にどういう記載の仕方をしたらよいのかについて
建物が登記されていない未登記の建物だと分かった場合、相続人が一人の場合は、その必要がありませんが、
相続人が複数いる場合には、誰がなにを相続、取得するのかを相続人で話し合います。
その結果を遺産分割協議書に記載します。
このときの未登記の建物の記載の仕方は次のとおりです。
これは、名寄帳や評価証明書に記載されているとおりに記載します。
すなわち、建物の所在、種類、床面積を記載します。

3)未登記の建物を、相続により名義変更、相続登記をするにはどうすればよいのか、その方法について
土地も含めて未登記の建物の名義変更、相続登記をする段階になります。
前回話しましたように、未登記の建物は次の順番で登記します。
1)建物の表題部を作るために、建物表題登記を申請します。
2)表題部が登記された後は、権利の登記、所有権保存登記を申請します。

相続の場合、未登記の建物の登記の仕方は次のとおりです。
結構大変な作業となります。また、図面の作成も必要です。建築確認申請の書類があれば、図面の作成も比較的容易ですが、昔建築された建物の場合は、建物に関する書類が存在していないこともよくあることなので、通常よりも難しくなります。
土地家屋調査士に依頼するようになります。土地家屋調査士に依頼すれば、10万円以上かかることになります。

まず、建物の表題登記を申請します。
図面の他に登記所に提出する主な書類は、次のとおりです。
所有権を証明する書類を用意します。所有権を証明できる人が申請します。

  1. 建築確認通知書(検査済証があればこれも)
    建築してから相当年月が経過している場合は、存在していないこともあります。
  2. 建築業者が建築しましたという工事完了引渡証明書・印鑑証明書・会社の場合は登記事項証明書
    建築してから相当年月が経過している場合は、存在していないこともあります。
    1、2の書類が用意できない場合は、申請人の印鑑証明書と被相続人に所有権があったことの上申書を用意します。
  3. 建物の評価証明書
  4. 固定資産税の納税通知書
  5. 電気・ガス・水道料金の支払証明書
  6. 相続証明書の一式
    これは、未登記の建物を所有していた被相続人に関する除籍謄本など全部と、相続人の戸籍謄本など、遺産分割協議書を含めて、相続による名義変更、相続登記で必要となる書類全部を用意します。

この建物表題登記が完了しましたら、
権利の登記として、所有権保存登記を申請します。
この登記によって、所有者として相続人の住所・氏名が登記され、登記識別情報通知という、いわゆる権利証が発行されます。

以上、未登記建物と相続登記の具体的な方法について、大まかに説明しました。

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