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相続不動産の特定方法(マンション)

20年前から建てられたマンションの場合、特定することは難しいことではありません。

このようなマンションの場合、普通、マンションの専有部分の登記事項証明書を取得して、ほぼ特定できて終わりです。

この理由は、専有部分の登記事項証明書を取得することによって、土地についての権利の種類と割合が、専有部分の登記記録に書かれているからです。

専有部分の建物に、土地についての権利事項が書かれていて、専有部分の建物と土地が一体となっていることから、これを敷地権付マンションといいます。

厳密にいうと、土地の登記記録も確認する必要はありますが、普通は、建物だけ取得します。

これに対して、20年より前に建てられたマンションでは、その当時、専有部分の建物と土地は、別々の登記簿で作られていたこともあり、特定することが困難な場合があります。

このようなマンションであっても、その後、登記所の職権で、専有部分の建物と土地を一体とする処置がとられたマンションは、敷地権付マンションとなります。

ですが、現在でも、不動産登記法上、敷地権付マンションにできないマンションもあるので、このような専有部分の建物と土地が一体となっていないマンションの場合、特定することが難しいときがあります。

こういうマンションを敷地権付でないマンションといいます。

敷地権付でないマンションの場合、専有部分の建物と土地の登記記録が別々になっているので、専有部分の建物と土地を関連付ける必要があります。

建物に抵当権が付いている場合は、比較的容易に特定できます。

建物の登記記録を共同担保目録付で取得すると、土地の表示も書かれているからです。

抵当権が付いていない場合は、慎重に確認する必要があります。

マンションの場合、敷地が広いので、土地の地番がひとつとは限りません。

さらに、マンションには、電気室やポンプ室、集会室など、別棟の建物があるときがあります。

こういう土地や付属の建物は、共有持分として登記されています。

敷地権付でないマンションを買うとき、相続するときは、これらの土地や付属建物の共有持分を見落とさないように注意する必要があります。

普通、見落とさないためには、市区町村役場で、マンション所有者の固定資産税の納税通知書や名寄帳(なよせちょう)を取得すれば、ほぼ間違いがないと思います。

固定資産税納税通知書には、固定資産税と都市計画税が記載されていますが、これらの税金の根拠となる不動産(マンション)所在、建物番号、家屋番号、種類、構造、床面積とその評価価格や課税価格も記載されています。

名寄帳には、ある人が、市区町村内に所有するすべての不動産が記載されているからです。

普通、課税漏れはほとんどないので、これで確認できます。

敷地権付でないマンションや後から敷地・付属建物の一部が追加されたマンションを購入するとき、たまに、困ってしまう場合があります。

普通の不動産取引では、あまりありませんが、裁判所の競売物件を購入する場合は、たまにあります。

これは、裁判所の競売物件の場合、裁判所の処理できる不動産が、抵当権などの担保物権が付いている不動産に限定されるからです。

敷地権付でないマンションで、銀行などが担保を取り忘れていた場合、建てられた後に、土地や付属の建物が追加された場合など、抵当権が付いていない不動産については、競売物件の対象とはなりません。

このため、競売で、このようなマンションを落札したとしても、マンションに関するすべての権利を取得したことにはならないからです。

この場合は、前の所有者と交渉して、権利を取得する必要があります。

そうしないと、今度、自分が売却するときには、不完全な権利のマンションとして、売れない、ということになります。

こういうマンションを相続した場合も同様です。

結論的には、土地でもマンションでも同じですが、自分が相続した不動産が、売買などの取引をする場合に、完全な取引の対象となる不動産なのか、確認する必要があります。

相続した場合は特に、その不動産を取得した経緯や事情を知らないために、完全な取引の対象となる不動産なのか、不明の場合やこれを確認する必要がないと思っている場合が多いからです。