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相続登記と不動産売買契約

例えば、亡くなったお父さん名義の不動産を売却する場合、お父さん名義のままでは、不動産を売却することはできません。
不動産を売却するということは、最終的に(通常、売買代金の精算時に)、不動産の名義を売主名義から買主名義に変える必要があります。

不動産の名義を買主に変えるということは、不動産を管轄する登記所に、売主名義から買主名義に所有権移転登記を申請して、名義を変更します。
この登記申請をするとき、登記の義務者となる売主が、登記記録に記載された名義人と一致していることが必要です。

先の例で、亡くなったお父さんは、当然、不動産の売買契約の当事者にはなれませんので、名義を例えば、その相続人である配偶者や子供に変更する必要があります。
この変更する登記手続きが、相続登記です。
正確な言い方をすると、亡くなったお父さんの名義をその相続人名義に変更する登記手続きが、相続による所有権移転登記です。

では、この相続登記をいつまでにする必要があるでしょうか。

不動産を売却したいときは、通常、不動産仲介会社に行って、不動産を売却したいんですが、と仲介業者に言います。
仲介業者は、では不動産の媒介契約をしてください、と言います。
そうすると、仲介業者は、その不動産を調査して、いくらで売却できるのか、といったことや不動産を売却するにあたり、問題点を洗い出します。

この問題点の中で、相続登記をしていない場合は、相続人名義に変更する必要があると、言われます。

買主が見つかると、不動産売買契約を締結することになりますが、亡くなった人名義のままでは、売買契約を締結することができません。
これは、売買契約の当事者である売主が、誰なのか、ということが確定していないからです。

相続人名義に変更する場合、法律の規定とは異なった相続の仕方である遺産分割で相続する場合はもちろんのこと、法律の規定にしたがった相続、すなわち、法定相続によって相続する場合であっても、売買契約を締結するにあたり、相続人名義に登記をする必要があります。

遺産分割による相続の場合は、例えば、相続人が、配偶者と子供である場合、配偶者だけが相続するという遺産分割は、これを登記しなければ第三者に対抗できません。
すなわち、配偶者が遺産分割によって相続したということを登記しなければ、このことを第三者である買主に主張することができないからです。

法定相続の場合、例えば、配偶者と子供が法定相続分で相続するという場合、法定相続分による相続は、これを登記しなくても第三者に対抗、すなわち主張することができます。
ですから、売買契約締結時点で、法定相続人名義に変更していなくても契約を締結できそうです。
ですが、売買契約を締結するということは、売買契約の当事者が確定していてはじめて締結できるので、その結果、遺産分割による場合も、法定相続による場合も、売買契約を締結する時点までに、相続登記をして名義を変更する必要があります。

通常、不動産の売買契約では、手付金のやり取りで売買契約を締結します。
その後、売買代金の精算をするとき同時に、名義を売主から買主に移転登記します。
この名義変更の登記を司法書士が売主、買主を代理して申請します。

不動産売買の登記手続きは、不動産売買登記情報館のサイトでご確認ください。