相続登記情報館トップ相続事例集相続登記と共有物分割(2)

相続登記と共有物分割(2)

不動産登記 事 例

土地持分1/2(亡)A  持分1/6B  持分1/6C  持分1/6D

土地

現在の土地の共有者名義は、亡くなったAさんが持分2分の1、Bさんが持分6分の1、Cさんが持分6分の1、Dさんが持分6分の1で共有しています。

この土地を3つに分割して、Bさん、Cさん、Dさん単独名義にするには、次の登記手続が必要です。

以下の手順では、登記完了まで約2か月を要します。
相続登記、土地分筆登記、共有物分割登記を同時に申請することができません。
ひとつひとつの登記が完了しなければ、次の登記を申請できません。

  1. 相続登記
  2. 土地分筆登記
  3. 共有物分割登記

第1 相続登記(司法書士が代理申請)

登記申請から登記完了まで2週間。

(亡)Aさんの持分2分の1をBさん、Cさん、Dさんがそれぞれ6分の1とする相続登記をします。
この相続登記をすることによって、自分の持分と合わせて、Bさん、Cさん、Dさんの持分は、それぞれ3分の1となります。

第2 土地分筆登記(土地家屋調査士が代理申請)

登記申請から登記完了まで2週間。

土地を3つに分割するための土地分筆登記をします。
この登記は、土地家屋調査士が代理して手続をします。

土地分筆登記の費用は、土地家屋調査士事務所により、土地面積、分筆の方法などにより、異なります。
おおよそ、20万円から50万円ほどです。
土地の分筆登記は、公道の道路査定や隣接所有者の承諾を得なければならない場合があります。(時間がかかる場合があります。)

第3 共有物分割登記(司法書士が代理申請)

登記申請から登記完了まで2週間。

土地を3つに分割(分筆)した後、それぞれの土地を単独所有とするために、次の登記を同時にします。

  1. Cさん、Dさんの持分3分の2を、共有物分割を登記原因として、Bさんに移転登記
  2. Bさん、Dさんの持分3分の2を、共有物分割を登記原因として、Cさんに移転登記
  3. Bさん、Cさんの持分3分の2を、共有物分割を登記原因として、Dさんに移転登記

この3つの登記をすることにより、土地は、Bさん、Cさん、Dさん単独名義となります。

登録免許税は移転する持分の固定資産税評価価格の0・4%です。
等価でない場合は、増加した部分について税率は2%。(登録免許税法施行令第9条)

共有物分割は、相続登記後の持分割合と分割後の土地面積が等価でない場合には、金銭で補充します。
金額が少額で(110万円以内)、ABCが合意すれば、金銭での補充は必要ありません。

共有物分割の場合、贈与税の問題は生じません。
ただし、金銭での補充のない上記110万円を超えると贈与税の問題が生じます。

相続による取得、共有物分割による取得の場合は、不動産取得税がかかりません。

登記費用について

土地分筆登記費用

土地分筆登記費用は、土地家屋調査士事務所により、土地面積、分筆の方法により、異なります。
おおよそ、20万円から50万円ほどです。

相続登記費用

相続登記費用のうち登録免許税について
登録免許税の計算方法は、移転する持分の評価価格の0・4%

評価価格を3000万円と仮定して計算。
(亡)Aの土地持分2分の1の評価価格は1500万円。
1500万円×0・4%=6万円

共有物分割の登記費用

共有物分割の登記費用のうち登録免許税について
登録免許税の計算方法は、移転する持分の評価価格の0・4%
ただし、分筆登記後の土地が等価でない場合、増加した部分については、登録免許税の税率が2%となります。(登録免許税法施行令第9条)

評価価格を3000万円と仮定して計算。
BCDそれぞれに、持分3分の2を移転登記します。
分筆登記後は、土地が3個(筆)となります。

3000万円×1/3=1000万円
1000万円×2/3×0・4%=26,600円(一人当たりの登録免許税)合計約8万円

参照:相続した土地を分割したいとき
参照:相続登記をせずに分筆登記ができる
参照:相続登記と分筆登記

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