相続登記と共有物分割（２）

現在の土地の共有者名義は、亡くなったＡさんが持分２分の１、Ｂさんが持分６分の１、Ｃさんが持分６分の１、Ｄさんが持分６分の１で共有しています。

この土地を３つに分割して、Ｂさん、Ｃさん、Ｄさん単独名義にするには、次の登記手続が必要です。

以下の手順では、登記完了まで約２か月を要します。
相続登記、土地分筆登記、共有物分割登記を同時に申請することができません。
ひとつひとつの登記が完了しなければ、次の登記を申請できません。

1. 相続登記
2. 土地分筆登記
3. 共有物分割登記

第１　相続登記（司法書士が代理申請）

登記申請から登記完了まで２週間。

（亡）Ａさんの持分２分の１をＢさん、Ｃさん、Ｄさんがそれぞれ６分の１とする相続登記をします。
この相続登記をすることによって、自分の持分と合わせて、Ｂさん、Ｃさん、Ｄさんの持分は、それぞれ３分の１となります。

第２　土地分筆登記（土地家屋調査士が代理申請）

登記申請から登記完了まで２週間。

土地を３つに分割するための土地分筆登記をします。
この登記は、土地家屋調査士が代理して手続をします。

土地分筆登記の費用は、土地家屋調査士事務所により、土地面積、分筆の方法などにより、異なります。
おおよそ、２０万円から５０万円ほどです。
土地の分筆登記は、公道の道路査定や隣接所有者の承諾を得なければならない場合があります。（時間がかかる場合があります。）

第３　共有物分割登記（司法書士が代理申請）

登記申請から登記完了まで２週間。

土地を３つに分割（分筆）した後、それぞれの土地を単独所有とするために、次の登記を同時にします。

1. Ｃさん、Ｄさんの持分３分の２を、共有物分割を登記原因として、Ｂさんに移転登記
2. Ｂさん、Ｄさんの持分３分の２を、共有物分割を登記原因として、Ｃさんに移転登記
3. Ｂさん、Ｃさんの持分３分の２を、共有物分割を登記原因として、Ｄさんに移転登記

この３つの登記をすることにより、土地は、Ｂさん、Ｃさん、Ｄさん単独名義となります。

登録免許税は移転する持分の固定資産税評価価格の０・４％です。
等価でない場合は、増加した部分について税率は２％。（登録免許税法施行令第９条）

共有物分割は、相続登記後の持分割合と分割後の土地面積が等価でない場合には、金銭で補充します。
金額が少額で（１１０万円以内）、ＡＢＣが合意すれば、金銭での補充は必要ありません。

共有物分割の場合、贈与税の問題は生じません。
ただし、金銭での補充のない上記１１０万円を超えると贈与税の問題が生じます。

相続による取得、共有物分割による取得の場合は、不動産取得税がかかりません。

登記費用について

土地分筆登記費用

土地分筆登記費用は、土地家屋調査士事務所により、土地面積、分筆の方法により、異なります。
おおよそ、２０万円から５０万円ほどです。

相続登記費用

相続登記費用のうち登録免許税について
登録免許税の計算方法は、移転する持分の評価価格の０・４％

評価価格を３０００万円と仮定して計算。
（亡）Ａの土地持分２分の１の評価価格は１５００万円。
１５００万円×０・４％＝６万円

共有物分割の登記費用

共有物分割の登記費用のうち登録免許税について
登録免許税の計算方法は、移転する持分の評価価格の０・４％
ただし、分筆登記後の土地が等価でない場合、増加した部分については、登録免許税の税率が２％となります。（登録免許税法施行令第９条）

評価価格を３０００万円と仮定して計算。
ＢＣＤそれぞれに、持分３分の２を移転登記します。
分筆登記後は、土地が３個（筆）となります。

３０００万円×１／３＝１０００万円
１０００万円×２／３×０・４％＝２６，６００円（一人当たりの登録免許税）合計約８万円

参照：相続した土地を分割したいとき
参照：相続登記をせずに分筆登記ができる
参照：相続登記と分筆登記

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