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相続登記と更正登記

登記の方法と登録免許税

事例:被相続人Aさんの法定相続人の子供B・Cさんがいます。
被相続人Aさんの不動産について、法定相続人のB・Cさん署名・実印押印の遺産分割協議書で、Bさんが相続により取得したとして、Bさん名義にすでに、所有権移転登記をしました。
その後、実は、被相続人Aさんの不動産を相続により取得したのは、Bさん単独ではなく、Bさんが持分3分の2、Cさんが持分3分の1として遺産分割したものであった場合、すでに登記された内容をどのように直したらよいでしょうか。

この場合、まず、考えらえる登記の方法は、更正登記という方法で登記し直すことができるかどうかを検討します。
この場合の登記申請書に記載すべき「登記の目的」は、所有権更正です。

まず最初に、所有権更正登記の方法を考えるのは、この登記にかかる登記費用が安く済むからです。
所有権更正登記の場合も、相続登記の申請と同様に、登録免許税(登記所に納付する税金)がかかります。
この場合の登録免許税は、不動産1個について1,000円です。
したがって、更正登記する不動産の個数×1,000円が登録免許税ということになります。
要するに、登録免許税など実費が数千円で済むことになります。

ただし、この所有権更正登記の方法では、すでに登記された相続登記の後に、抵当権などの担保権の登記をしていないことが条件となります。
もし、抵当権など担保権の登記が、相続登記の後に登記されていると、Bさんの所有権は、1(持分1分の1)から持分3分の2に減るため、抵当権の効力もその分持分が3分の1減ることになるからです。

この場合であっても、更正登記の方法を利用することは可能ですが、抵当権者など担保権者の同意が必要となります。
さらに、再度の抵当権の追加設定(効力を及ぼす変更)登記をしなければなりません。
現実的には、金融機関がこのような登記の更正に協力してくれる可能性は低いと考えた方がよいでしょう。

相続の所有権更正登記の場合、常に、抵当権など担保権者の同意を得る必要のないのは、例えば、すでに相続登記された相続人Bさん持分4分の3、Cさん持分4分の1を、相続人Bさん持分3分の2、Cさん持分3分の1に更正するように、更正する持分の変更はあっても、相続人の当事者であるBさん、Cさんに変更がない場合です。

所有権更正登記という方法を利用することができない場合は、持分の移転登記という方法によります。
この場合の登録免許税は、評価証明書の評価価格に実際に移転する持分を乗じて課税価格とし、税率は2%です。

先の例で、後日になって、Cさんが持分3分の1を相続により取得したとした場合、これを持分移転登記という方法でするときは、相続を登記原因として持分の移転登記することはできず、真正な登記名義の回復という登記原因になります。
真正な登記名義の回復による移転登記の税率は2%です。
不動産の評価価格が1000万円の場合、その3分の1を移転登記しますので、登録免許税は、66,600円です。

必要な書類、印鑑

すでに登記された相続登記の更正登記をする場合に必要な書類、印鑑は次のとおりです。

Bさん(所有権の一部が減る人)ー登記義務者

  • 登記原因証明情報
     → 改めて、遺産分割協議書を作成し直し、Bさん持分3分の2、Cさん持分3分の1で相続により取得したとする遺産分割協議書を登記所に提出します。
  • 権利証(登記済権利証または登記識別情報
  • 印鑑証明書
  • 実印

Cさん(持分が増える人)ー登記権利者

  • 住民票
  • 認印

相続登記に限らず、一旦、登記した内容を登記し直すには、手間と登記費用がかかりますので、登記する前に、よく確かめた方法がよいでしょう。