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相続登記後に分筆登記をしたときの権利証は?

相続や売買、贈与など所有権移転登記をした後に、例えば、土地を2つに分割する登記、分筆の登記をしたときの権利証は、どうなるのでしょうか、という質問がよくあります。

いわゆる所有権の権利証は、現在、登記所の取扱いの違いや従来からある権利証で、それが、登記済証であったり、登記識別情報であったりの違いはあります。
ですが、その後の登記の取扱いに違いはありません。

分筆の登記をすると、登記完了後に、登記所から登記済証(分筆)または登記完了証(分筆)が発行されます。
これが、権利証になると誤解されている方がいますが、これは、権利証にはなりません。

では、どれが権利証でしょうか。

それは、当初、相続や売買、贈与など所有権移転登記をしたときの登記済権利証または登記識別情報がそのまま権利証として有効で、使用します。

例えば、土地を2つに分割(分筆)して、そのうちの1つを売却登記したときは、残りのもう1つの土地は、当初の登記済権利証または登記識別情報が有効で、その後の登記に使用します。

分筆登記をしたからといって、新たに権利証が発行されることはありません。

登記識別情報の場合は注意が必要です。

登記識別情報は、アルファベットと数字の組合わせ、12桁の記号で、それは、暗証番号やパスワードと同じように、その記号が重要です。

したがって、分筆登記をして、その土地の一部を売却し所有権移転登記をするときは、その記号を代理申請する司法書士に知らせることになります。

移転登記が完了すれば、登記識別情報が記入された通知書を司法書士が返却しますが、一度、第三者に、その記号が知られることになります。

司法書士が代理申請し、これを返却するときは、その記号に目隠しシールを再度、貼付するのが一般的です。

この記号を一度でも知られるのが不安な場合は、登記識別情報を失効させることもできます。

登記識別情報を失効させて、その後に登記識別情報を必要とする登記をするときは、所有権に関する権利証がないことになるので、登記所からの事前通知、公証人の本人確認証明または司法書士の本人確認情報によることになります。

この3つの方法の選択は、不動産の取引によっても異なり、また費用の面でも異なります。