相続登記情報館トップ相続事例集被相続人名義の不動産を売却するときの名義変更(換価分割と遺産分割協議書)

被相続人名義の不動産を売却するときの名義変更(換価分割と遺産分割協議書)

今回3回目で、被相続人名義の不動産を売却するときの換価分割と遺産分割協議書について、説明します。

事例
相続不動産を売却して、相続人姉妹二人で売却代金を平等に分けたいと考えています。
どういう名義変更の方法、相続登記の方法がありますか。
姉妹は、被相続人と一緒に暮らしていなかったので、不動産を売却して、売却代金を平等に分けたいと考えています。
また、妹は、不動産の売却を姉に任せたいと考えています。

1回目2回目の説明から、被相続人から不動産を取得した場合、譲渡所得税では次のことが言えます。
1)被相続人から不動産を取得した段階で、売った時に譲渡所得税がいくらかかるのかを計算してみます。まずは、特例や控除がないものとして計算してみます。
2)次に、不動産を売却したとき、利益が出てしまうとき、税務上の特例、利益から控除、差引くことができるものがあるのかどうかを検討します。
3)それでも、譲渡所得税がかかるのであれば、特例、控除が適用されるように別の方法を考えてみます。

そのうえで、すぐに売却した方がいいのか、数年したら売却した方がいいのか、その他、相続人の事情などを総合的に考えます。
また、相続人が複数いる場合は、名義人を一人にした方がよいのか、複数を名義人とした方がいいのかを、検討します。

事例の場合は、相続人が姉妹二人であり、これから説明します方法は、相続人がそれ以上いる場合にも当てはまります。

不動産を相続した後、すぐにでも売却して、その売却代金を法定相続分に応じて分けたいという場合、相続人が複数いる場合、名義変更するときは、次の二つの方法があります。
問題は、誰が相続不動産の名義人となり、売主となるのかということです。不動産を売却することになるので、譲渡所得税の申告、納税の問題もあります。
1)法定相続分で相続人全員の名義で登記する方法
2)遺産分割協議書で、複数いる相続人の一人に不動産を取得させ登記する。取得した相続人に不動産の売却を任せるという換価分割の方法

1)法定相続分で相続人全員の名義で登記する方法について
これは、一般的な方法となります。
事例の場合でいえば、相続人が姉妹二人なので、法定相続分の2分の1ずつで名義変更することになります。この二人が不動産を売却するときの売主となります。
この二人が売主となるので、不動産売買契約締結、売買代金の決済など2名が売買契約に関係することになります。
売買代金は、二人が別々に半分ずつ受領することになります。
買主への名義変更では、売主として二人の必要書類など用意することになります。
譲渡所得税の申告、納税をする必要があるのであれば、二人別々に申告、納税をします。

次に、2)遺産分割協議書で、複数いる相続人の一人に不動産を取得させ登記する。取得した相続人に不動産の売却を任せるという換価分割の方法
事例の場合でいえば、妹は姉に対して、不動産の売却を任せたいと考えているので、この手法をとることが考えられます。
これは相続人の一人に不動産の売却を任せるという意味で、相続人の間の信頼関係が強固である場合にした方がよいでしょう。

この換価分割は、遺産分割で(遺産分割協議書を作成します。)便宜上一人名義で登記して、売買が完了した後に、売却代金を分配する方法です。
事例の場合でいえば、姉が売買契約締結、最終売買代金決済など一人で売買契約に関係することになります。
売買代金は、相続名義人の姉が受領することになります。
買主への名義変更では、売主として姉だけの必要書類など用意することになります。
譲渡所得税の申告、納税をする必要があるのであれば、姉が申告、納税をします。

姉は、売買代金の決済の後、売買代金から売買契約にかかった経費などを差し引いて、その半金を妹に分配します。
このように、換価分割は、遺産分割の段階では、売却代金も売却にかかる必要経費も確定していないこと、そのことによって、分配金も確定していないことが前提となります。

国税庁ホームページには、「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」について、次のように掲載されています。
【照会要旨】質問事項です。
遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。
この場合、贈与税の課税が問題になりますか。

【回答要旨】これに対する国税庁の回答です。
共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。
という内容ですので、遺産分割協議で換価分割を選択した場合にも適用があります。

ただし、次の注意書きもあります。
平成28年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。
という内容です。

これは、例えば、相続税申告の場合の小規模宅地の特例や、譲渡所得税の減額特例を利用する場合に、考えられます。
例えば、相続人が被相続人と同居していたのであれば、相続税の小規模宅地の特例や譲渡所得税の減額特例が適用されます。
これが、例えば、事例でいえば、姉は被相続人と同居していたけれども、妹は同居していなかった場合です。

姉には、相続税の小規模宅地の特例や譲渡所得税の減額特例が適用されますが、妹には、これらが適用されません。
姉・妹両方に適用させるために、便宜、姉一人の名義とする場合、税務署からこのこと、妹には適用されませんよ、と言われる可能性があります。
ここのところは遺産分割で、後になって税務署から追及されることのないように、気を付けたいところですね。

このことは、相続税、譲渡所得税の減額特例を利用したのであれば、減額特例の対象となる相続人のみとなりますので、他の相続人が減額特例の対象とならない場合、全体として減額特例の適用がないため、一部減額特例でもよいというのであれば、換価分割できるということになります。

事例の姉妹の場合は、二人ともに、被相続人と同居していなかったので、これらの特例がそもそも適用されませんので、考える必要はありません。
相続税、譲渡所得税の減額特例を利用できないのであれば、換価分割の方法で問題ありません。

次は、換価分割の扱いとなる場合の遺産分割協議書の記載例です。事例の姉妹で説明します。
相続人姉は、不動産を取得する。
ただし、不動産を姉が売却し、売却代金から次の経費等を差し引いた金額の半金を姉が妹に対して支払う。
売却に係る経費等
(1)司法書士に支払う相続名義変更登記費用
(2)売買契約締結・決済に係る諸経費(売買契約書に貼付する収入印紙税、仲介業者への仲介手数料、交通費など)
(3)境界確定作業がある場合の測量費、境界確定料、土地家屋調査士に依頼する場合の登記費用など
(4)譲渡所得税がかかる場合の譲渡所得税
(5)その他、不動産売却に伴う必要な経費

売買が完了し、姉が妹に分配金を支払うときは、売却代金がいくらで、売却にかかった必要経費がいくらなのかを計算書にして、妹に示して、分配金を支払うという方法が一般的です。

以上は、相続した不動産をすぐにでも売る場合について説明しました。

次に、相続した不動産をすぐに売るつもりがない場合の方法について説明します。相続人が複数いる場合です。

それは、代償分割の方法です。
遺産分割協議で、複数いる相続人のうちの、例えば一人の名義にする代わりに、他の相続人に対して、いくら支払うという代償分割の方法です。
これは、遺産分割協議の段階で、不動産を取得する相続人から他の相続人に対して、支払う金額:代償金が確定している場合です。

代償分割の遺産分割協議書の記載例は次のとおりです。
相続人姉は、不動産を取得する。
ただし、姉は妹に対し代償金として(確定した金額)いくら支払う。

以上、3回に分けて、被相続人名義の不動産を売却するときの名義変更の方法を説明しました。

参照
1回目:被相続人名義の不動産を売却するときの譲渡所得税(基本説明)
2回目:被相続人名義の不動産を売却するときの譲渡所得税(特例3000万円控除)

税金については、税理士または税務署にご確認ください。