相続登記(不動産名義変更)の横浜リーガルハート司法書士事務所

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相続登記(不動産名義変更)の手順、必要書類、登記費用などについて横浜リーガルハート司法書士事務所が分かりやすく解説します。このページでは、これらの点について、大まかに解説します。詳しい内容については、個々のページで解説します。

一般の方にとって相続登記(不動産名義変更)は

相続登記(不動産名義変更)は、一般の方にとって比較的簡単なものから難しいと思えるようなものまでありますので、実情に合わせて、自分で登記をしてみるのか、不動産名義変更の専門家の司法書士に依頼した方がよいのかを考えた方がよいでしょう。

相続登記(不動産名義変更)の位置づけ

名義変更とは、登録されている、例えば、自動車や預貯金(預金・貯金)の名義(人の名前)を別の名義(人の名前)に変えることを言います。

預貯金の相続手続の場合、通常、口座名義の変更、すなわち、被相続人(亡くなった人)の口座名義を相続人名義に変更することよりも、被相続人名義の口座を解約して、相続人が金銭で受け取るというやり方がほとんどです。定期預金の相続手続では、満期日までの金利が高い場合に、解約せずに名義変更することはあります。

預金とは、金融機関、例えば、○○銀行・○○信託銀行・○○信用金庫などに預けているお金のことを言います。貯金とは、ゆうちょ銀行に預けているお金のことを言います。

不動産の場合は、国の機関の法務局(通常、登記所(とうきしょ)と言っています。)で、例えば、ここの土地は○○さんが所有しています、というように、登記所という役所に、土地や建物といった不動産の所有者が登録されています。不動産の登録のことを、特に「登記(とうき)」と言います。
土地や建物のように、基本的に動かない物のことを「不動産(ふどうさん)」と言います。

不動産の名義変更では、名義を変更する理由(原因)によって、必要書類や申請書の書き方などが異なります。税金についても異なります。

名義を変更する理由(原因)が「相続」である場合、これによって名義を変更することを「相続登記」と言います。遺言書による「遺贈」の場合も、「相続登記」の中に含まれます。結局、「相続登記」とは、名義人が亡くなったことによる「相続の開始」によって登記する場合のことを言います。

「相続」は、ある人が亡くなったときに、そのある人が持っていた遺産を引き継ぐことを言います。ある人が亡くなったことによって開始するのが「相続」です。
不動産の名義変更の場合、登記されている人(名義人)が亡くなった場合は、それを引き継ぐ人(相続人や受遺者(じゅいしゃ))に名義を変更します。

なお、念のための説明です。不動産や預貯金などの相続手続きを考える、行う前に、相続税がかかるかどうかをまずは検討する必要があります。相続税がかかるかどうかは、相続の仕方(誰が何を相続するか)によって異なる場合があります。
不動産などの遺産相続を行った後になって、思わぬ相続税がかかることもありますので、予め相続税がどのくらいかかるのかを試算した方がよいでしょう。国税庁の相続税申告要否の簡易判定を参考にしてください。
相続税の申告・納税は、相続開始から10か月以内にする必要があります。相続税については、こちら「相続税の主な内容」を参考にしてください。

相続登記(不動産名義変更)は何から考えればよいのか?

不動産の名義変更は、ほかの自動車や預貯金があれば、同じように名義変更をすることになります。
普通の人は、「相続」が開始したとき、自動車や預貯金のように、不動産についても、まずは、自分で手続をしようと考えます。

自動車や預貯金についてもそうですが、特に不動産の「相続」の場合、どんなことをクリアすれば、名義変更できるかを普通は考えます。

どんなことでもそうですが、「手順」が大切です。手順にしたがって一つ一つ確実に進めて行けば、問題なくスムーズにできるでしょう。「初めての相続登記」を参考にしてみてください。

そこで、不動産の相続の場合にクリアすべきことは、次の点です。
(1)相続人は誰がなるのか。(法定相続人)
(2)どんな書類が必要なのか。(相続登記の必要書類)
(3)費用はどのくらいかかるのか。(相続登記費用)
(4)どこの登記所に書類を提出すればよいのか。(不動産を管轄する登記所)

まずは、これらの点について調べることから始めます。
これは、完成品を組み立てるために、まずは、部品を集めることから始めるのと同じです。根気よく一つ一つ集めていきます。
登記を専門とする司法書士であれば、これらの部品のことは頭に入っているので、問題なく集めることができます。

一般の方にとっては、「相続」の場合は特に、一生に一回か二回あるかないかのことなので、最初は非常に難しく感じるかもしれません。どこから始めたらよいかも分かりにくいかもしれません。
「相続」の場合、一般の人にとって比較的簡単な登記(名義変更)から専門家でも難しいと思えるようなものまであります。

相続登記を行う上で、一般の方がまず難しいと思う点は、これさえあれば、これさえ読めば名義変更ができる、というマニュアルがないことです。
例えば、相続登記についての本を買ってみても、細かい点まで書かれていないので、結局、自分が分かりたいと思う点をあっちこっちと、インターネットでも探すことになってしまいます。そうしますと、分かるまでイライラして、時間ばかりかかってしまうことになります。最後には諦めてしまうこともあるかもしれません。

次に、前に話しました「不動産の相続の場合にクリアすべきこと」について、簡単に話してみます。

(1)相続人は誰がなるのか。(法定相続人)

(2)の書類(部品)を集める前に、まずは、相続人が誰になるのかを考えます。最初に、法定相続人(法律上の相続人)が誰になるのかを検討して確定します。

これは、(2)の書類(部品)を集めて申請書類まで作成して、登記所に申請したとき、「相続人」を間違えてしまうと、登記所で、この書類では登記できません、と言われてしまいます。また最初から考え直さなければならなくなり、さらに手続完了まで時間がかかってしまうことにもなります。
場合によっては、現在の状況では、間違っている点を解消できない限り、登記ができないということにもなりかねません。

(2)どんな書類が必要なのか。(相続登記の必要書類)

相続の場合は、名義人で亡くなった人(被相続人と言います。)と名義人となる人(相続人と言います。)との関係を証明する戸籍謄本や除籍謄本が必要となります。

法定相続人が誰になるのかが確定しましたら、次は、相続登記に必要な書類(部品)を集めます。
必要な書類が集まりましたら、その次は、登記申請書を作成します。登記申請の場合、必要な書類を登記所に提出するだけでは足りず、登記申請書を作成して、これも登記所に提出する必要があります。

細かい話になりますが、戸籍謄本って何ですか。除籍謄本って何ですか、ということから理解しなければならない人もいるかもしれません。

戸籍謄本とは、法律上の夫婦、親子の関係などが記載されているのが戸籍で、謄本は、その戸籍に記載されている人全員が記載された証明書のことを言います。戸籍抄本は、戸籍に記載されている人のうち一部の人が記載された証明書のことを言います。これらの証明書は、本籍が記載されていますので、本籍地の市区町村役場で取得します。
除籍謄本は、例えば、本籍を変更して別の本籍に移った場合、前の本籍の戸籍は除籍扱いとなります。この除籍扱いとなった戸籍の証明書のことを除籍謄本と言います。このほかに、除籍は、その戸籍に記載された人が、結婚をしたことや死亡したことによって、誰も記載されなくなった場合にも、除籍扱いとなります。

前に話しましたように、「相続」の場合、一般の人にとって比較的簡単な登記から専門家でも難しいと思えるようなものまであります。
一般の方にとって何が簡単で、何が難しいことなのか、分からないかもしれません。また、これは何事も、始めてみて分かることかもしれません。

(3)費用はどのくらいかかるのか。(相続登記費用)

不動産名義変更の場合、基本的に、登録免許税という税金を登記所を通して国に納めます。この登録免許税は、その理由(原因)によって異なります。
相続の場合、登録免許税の税率は、基本的に固定資産税の「評価価格」の0・4%(例外は、相続人以外の遺贈の場合:2%)です。
この「評価価格」って何ですか、ということも別のところ(相続登記費用)で説明します。

相続の場合の登録免許税の計算は、税率が固定資産税の評価価格の0・4%ですので、例えば、評価価格が1,000万円であれば、1,000万円×0・004=4万円ということになります。
固定資産税の評価価格は、基本的には、固定資産税納税通知書の「課税明細」に記載されている一番高い価格が評価価格です。課税価格ではありません。

(4)どこの登記所に書類を提出すればよいのか。(不動産を管轄する登記所)

最後に、登記申請書も作成して、すべての書類が揃い、登記所という所に書類一式を提出します。
この書類を提出する登記所を間違えてしまいますと、提出した申請書類を取り下げて、また別の登記所に提出しないといけませんので、ここのところは最後に慎重にした方がよいでしょう。

この書類を提出する登記所のことを、「不動産を管轄する登記所」と言います。これは登記所(法務局)のホームページに記載されていますので、簡単に確認することができます。
不動産を管轄する登記所は、例えば、横浜市中区にある不動産であれば、横浜地方法務局(本局)に限定されます。ほかの登記所(法務局)に提出することができません。

「不動産を管轄する」という意味は、例えば、横浜地方法務局(本局)では、横浜市内の中区、西区、南区の三つの区にある不動産を管轄しています。ですから、横浜市内の中区、西区、南区にある不動産の登記は、横浜地方法務局(本局)に申請するということになります。

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また、人は誰でも、自分を大切にしてもらいたい、と思っています。(私も同じです。)
単に1,000人の中の1人としてではなく、自分ひとりを大切にしてほしい、と思っています。

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