未成年者の相続登記と抵当権の債務者変更登記

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未成年者の相続登記と抵当権の債務者変更登記

配偶者(夫)が亡くなり、相続人は、もう1人の配偶者(妻)と未成年の子である場合で、相続不動産には、亡くなった配偶者(夫)が債務者となっている抵当権が登記されている事例です。

住宅ローンの債務では、通常の場合、団体生命保険が降りますので、これで債務を返済できます。
抵当権は、単に抹消登記をすればよいことになります。

所有権の登記では、法定相続分で登記するのであれば、未成年者の特別代理人選任を申立てることなく、母が未成年者の親権者として登記することができます。
法定相続分ではない別の相続方法(法定相続分とは異なった方法)で所有権の登記を行うときは、未成年者特別代理人選任の申立てをする必要があります。

この場合、住宅ローン以外の銀行などの債務がある場合、債務も含めた遺産分割ということになりますので、特別代理人の選任が必要です。

裁判所の判例では、法定相続人の中に未成年者がいて遺産分割協議を行うときは、必ず、特別代理人の選任が必要になる、という判断です。

これは、たとえ親権者が利益を得ない場合であっても、不利益だけを受ける場合であっても、特別代理人を選任し、特別代理人と協議することが必要です。
遺産分割協議という行為そのものが利益相反に該当する、という考え方です。

特別代理人の選任を家庭裁判所に申立てるということは、相続財産すべてについての遺産分割協議書(案)を家庭裁判所に提出することになります。

もう1つの、抵当権の債務者を親権者に変更する銀行との債務者変更契約でも、特別代理人選任が必要です。この場合も、抵当権の債務者を変更する契約書(案)を家裁に提出します。

この、遺産分割協議と抵当権の債務者変更の特別代理人選任は、同時に、同じ特別代理人候補者で申立てることができます。

債務者を親権者に変更する銀行との契約では、必ず、特別代理人の署名が必要になりますので、特別代理人を選任しないで手続きをすることはできません。

利益相反に該当する行為を親権者が代理して行ったときは、無権代理行為となります。
無権代理行為は、本人の追認がなければ効力を生じない、というのが民法の規定です。

したがって、遺産分割協議は、追認がない以上、無効ということになります。本人が成年に達してから追認すれば有効になる、ということです。
判例では、親権者がした無権代理行為は、未成年者が成年に達してから追認することができる、としています。また、単に未成年の子に対して無効であるという、判例もあります。

例えば、親権者が未成年の子を代理して作成した遺産分割協議書を登記所に提出したとき、登記所は受け付けてくれません。却下されます。
これは、遺産分割協議そのものが利益相反に該当し、特別代理人が未成年の子を代理して、遺産分割協議をする必要があるからです。
親権者が未成年の子を代理して作成した遺産分割協議書の提出があった場合、登記所は、戸籍謄本の内容から、相続人が未成年者であることが判明しますので、登記を受け付けない、ということになります。

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