相続登記と分筆登記の方法

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相続登記と分筆(ぶんぴつ)登記の方法

相続登記(不動産名義変更)と分筆登記(相続する土地を分けて相続するとき)の方法について説明します。
相続不動産のうち、1つの土地を2つに分けて、相続人の間で分割する場合の相続登記手続きです。

この場合、土地を分割する分筆図面(地積測量図)と遺産分割協議書を併せて作成する方法と別々に作成する方法とがあります。
相続人のうち誰がどの部分を相続するかが確定している場合は、両方の書類を併せて作成する方が登記手続きの期間を短縮することができます。登記にかかる費用も安くすることができます。

基本的な登記の手順は、まず、土地の分筆登記をし、これが完了してから、相続登記を申請します。
土地の分筆登記と相続登記を一緒に申請することはできません。

これは、分筆登記の確定日が登記の申請日ではなく、登記官の調査完了の日と定められているからです。これに対して、相続登記は権利の登記の部類に属しているため、登記申請の日が理論上、登記完了の日となっています。

そこで、分筆図面と遺産分割協議書を併せて作成する場合です。

実際、土地を分ける登記(分筆登記)を代理する土地家屋調査士に分筆図面を作成してもらいます。
分筆登記にかかる費用は、土地の形状、面積などにより、また、土地家屋調査士により異なりますが、数十万円はかかります。

この間、相続登記に必要な書類を用意します。
また、分筆する土地について、誰がどの部分の土地を相続するか、相続人の間で話し合って確定します。

土地家屋調査士が分筆図面を作成しましたら、これを遺産分割協議書に付け、相続人全員が署名、実印を押印します。

分筆図面の付いた遺産分割協議書と相続証明書(被相続人の除籍謄本や相続人の戸籍謄本など)を付けて、土地家屋調査士が、土地の分筆登記を申請します。この場合、被相続人の名義のまま分筆登記をすることになります。もっとも、遺産分割協議書を付けないで、被相続人名義のまま分筆登記をすることもできます。

分筆登記が完了しましたら、通常通り相続登記の申請をします。

土地家屋調査士の職務は、土地分筆の場合、①土地の測量と②分筆登記申請の両方です。土地家屋調査士は、測量士と同じで測量機器を使って土地を測量します。測量士ができることは土地の測量だけで「分筆登記」の代行ができません。土地の分筆登記まで行う場合(想定している場合)、土地の測量も含めて土地家屋調査士に依頼した方がよいでしょう。その方が分筆登記が確実で費用も安くなると思われます。
また、分筆登記まで行うことを想定している場合、隣接所有者の承諾や公道との境界画定などの作業が伴うことがあります。このような場合、測量士は通常、この作業を行いませんので(土地の測量だけ)、最初から土地家屋調査士に依頼した方がよいでしょう。

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