建物の相続登記：登記されている建物と登記されていない建物
建物の登記の基本
建物が登記されているかいないかの調査（調べる方法）
被相続人名義の建物を相続登記する場合、その建物が、登記されている場合と登記されていない場合とで、登記の方法が異なります。
そこで、まず、被相続人名義の建物が登記上、登記されているかいないかを調べます。
固定資産税の納税通知書の２ページ以降に記載されている「課税明細書」の物件欄を見ますと、家屋の表示の個所に、「家屋番号」が記載されているかどうかで、まず、判断します。
家屋番号は、建物を特定するために、「登記上付けられた番号」です。
家屋番号が記載されている、ということは、建物が登記されているのが通常です。
家屋番号が記載されていない場合は、登記されていない、と判断するのが通常です。
建物の権利証があれば、通常、登記されています。
次に、登記所の登記記録を調べます。
固定資産税の納税通知書の２ページ以降に記載されている課税明細書の物件欄の「所在」、「家屋番号」で、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。
あるいは、権利証があれば、権利証の不動産の表示に記載された「所在」、「家屋番号」で、登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。
登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、建物の登記内容を確認します。
建物の登記記録は、次の３種類の枠で構成されています。
- 「表題部」：建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積が記載されている部分
- 「甲区欄（所有権に関する登記）」：所有者などが記載されている
- 「乙区欄（所有権以外の権利に関する登記）」：抵当権や根抵当権の担保権などが登記される
「登記されている建物」の相続登記
表題部、甲区欄が登記されている建物の相続登記
甲区欄（所有者が記載されている）の登記がされている場合、相続登記の方法は、通常、相続を登記原因として、相続人名義への所有権移転登記の方法によります。
登記に必要な書類は、相続登記の必要書類を参考にしてください。
表題部のみが登記されている建物の相続登記
「表題部のみ」が登記されている場合、すなわち、甲区欄が登記されていません。この場合、表題部には「被相続人」が所有者として記載されています。
そこで、所有権保存登記をすることにより、甲区欄が設けられ、相続人名義に登記されます。所有権保存登記は、通常、直接、相続人名義に登記します。
登記に必要な書類は、相続登記の必要書類を参照してください。
「表題部の登記がされていない建物」の相続登記
表題部の登記がされていない場合とは、登記上、登記されていないことを意味します。
したがって、表題部の欄が設けられるように登記します。
新築建物の場合と同様の方法で登記します。
土地家屋調査士がまず表題登記
表題部に記載される事項は、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。
この内容を登記するには、国家資格登録者の土地家屋調査士が代理して登記します。
建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積の登記は、建物の建築確認通知書や建物の図面に基づいて、土地家屋調査士が、建物のある現地に赴いて、寸法を測り、この結果を図面にします。
土地家屋調査士は、建物図面・各階平面図を作成し、登記所に、登記申請書とともに提出します。
図面の他に登記所に提出する主な書類は、次のとおりです。
- 建築確認通知書（検査済証）（建築してから相当年月が経過しているため存在していない場合もあります。）
- 建築業者の工事完了引渡証明書・印鑑証明書・会社の場合は代表者事項証明書（建築してから相当年月が経過しているため存在していない場合もあります。）
- 建物の評価証明書
- 固定資産税の納税証明書
- 電気・ガス・水道料金の支払証明書
- 相続登記の必要書類
司法書士が所有権保存登記を代理申請
上記、土地家屋調査士が、建物の表題登記を代理申請することにより、登記上の表題部が設けられます。
表題部には、所有者として相続人の住所・氏名が記載されますが、表題部の登記をしただけでは、いわゆる権利証（登記識別情報）は発行されません。
次に、司法書士が所有権保存登記を代理申請することにより、登記上の甲区欄が設けられ、所有者として相続人の住所・氏名が登記され、いわゆる権利証（名称は登記識別情報通知）が発行されます。
借地権付未登記建物の相続
被相続人の借地権付き未登記建物の相続（事例）
事例：被相続人所有の未登記建物と借地権があります。法定相続人は３人です。法定相続人同士の話し合いが長引いて解決には時間がかかりそうです。相談者一人の名義にしたい。どうしたらよいでしょうか。
借地上の建物は、これを登記しないとその借地権を第三者に対抗（主張）できません。
したがいまして、借地上の建物は登記する必要があります。
借地借家法（借地権の対抗力）
借地借家法 | e-Gov法令検索
第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
借地権の相続の方法については、こちらを参考してください。
被相続人所有の未登記建物の相続登記方法（基本的な方法）
法定相続人が３人で、そのうちの１人の名義とする場合の相続登記の基本的な方法は、次のとおりです。３人の話し合い（遺産分割協議）がまとまっている場合。
- 建物表題登記をします。相続人１人の名義で登記します。
この場合には、通常の相続登記（不動産名義変更）をする場合と同様に、
被相続人の除籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、戸籍の附票、印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要となります。
その他、建物表題登記に必要な書類（建築確認書類、建築業者の工事完了引き渡し証明書など）が必要となります。 - 所有権保存登記をします。相続人１人の名義で登記します。いわゆる権利証（登記識別情報）が発行されます。
相続人全員の協力を得られない場合の相続登記の方法
相続人全員の同意を得るのに時間がかかる場合、
- 建物表題登記を「被相続人」の名義で登記します。（相続人名義とする建物表題登記も可能です。）
この場合、相続人のうちの一人が保存行為として登記申請人となることができます。相続人全員が申請人となる必要がありません。
被相続人の除籍謄本などのほか相続人の一人の戸籍謄本、住民票が必要となります。 - 次に、相続人全員の合意、すなわち、遺産分割協議が成立したのちに、相続人１人の名義で、所有権保存登記をします。
この場合の必要書類は、被相続人の除籍謄本や相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、遺産分割協議書などが必要となります。
この方法では、建物表題登記はされても所有権保存登記がされていない状態となります。相続人１人の名義とすることができない場合、建物を含めて借地権全部の権利を第三者に対抗（主張）できませんので、早めに遺産分割協議を成立させることが必要となります。話し合いでまとまらない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申立てて、ここで遺産分割が成立するようにします。
また、令和６年から相続登記の義務化が開始されますので、「表題部」の登記をひとまず、法定相続人全員を所有者（共有者）として登記しておけばよいでしょう。
建物表題登記をする場合に必要な書類は、相続登記に必要な書類のほかに次の書類が必要です。
- 地主の承諾書が基本的に必要です。
地主が承諾書を発行しない場合の方法もあります。 - 建物の固定資産税の評価証明書
- 建物の固定資産税を納付していることの領収書
- 地代を支払っていることの証明書（領収書など）
- 電気・ガス・水道代を支払っていることの証明書（領収書など）
- 建物の建築確認通知書
- 建築業者の建物引渡証明書
- 上申書（相続人の）（印鑑証明書が必要です。）
６・７は、相当古い建物である場合、これらの書類が存在しない場合は、上申書を登記所に提出します。
「取り壊す予定の建物」と相続登記
近い将来「取り壊す予定の建物」でも相続登記（不動産名義変更）をする必要がありますか。
例えば、築５０年の建物で、相続登記していない場合、近いうちに建て替えを予定している場合でも、この建物の相続登記をする必要があるのか、という問題です。
登記された建物を取り壊したときは建物滅失登記（基本）
登記された建物を取り壊したときは、「建物滅失登記」をします。
建物滅失登記の申請人は、建物の登記名義人です。
この建物が相続登記されていないときは、相続登記をしてから建物滅失登記をするのが原則です。
ですが、建物を取り壊した場合、あえて相続登記（名義変更）をしなくとも、建物滅失登記をすることができます。この場合、法定相続人の一人から、戸籍謄本などの相続証明書を付けて建物滅失登記をすることができます。
また、法定相続人全員が申請人となる必要がありませんので、相続証明書も通常の相続登記より少なくて済みます。
建物滅失登記は、ご本人による「本人申請」で行うこともできますが、ご本人で申請が難しい場合、国家資格登録者の「土地家屋調査士」がご本人を代理して行います。
司法書士は、建物滅失登記を代理して行うことができません。
この理由は、司法書士が不動産の「権利の登記」を代理して行いますが、「建物滅失登記」は不動産の「表題部」に関わることですので、司法書士は「表題部」に関わる登記を代理して行うことができません。「表題部」に関わる登記を代理して行うことができるのが「土地家屋調査士」です。
建物滅失登記を土地家屋調査士に依頼する場合の費用は、通常の大きさの戸建ての場合、おおよそ５万円ほどです。
建物滅失登記は、ご本人でもそれほど難しくありませんので、専門家の土地家屋調査士に依頼することなくできる登記です。
建物滅失登記に必要な書類は、次のとおりです。
- 建物取り壊し業者の「建物取り壊し証明書」（建物取り壊し業者の会社実印を押印してもらいます。）
- 建物取り壊し業者の印鑑証明書 １通
- 建物取り壊し業者の会社謄本 １通
- 建物所有者の印鑑（認印で可）
- 相続人が申請人となる場合
① 相続人の戸籍謄本と住民票 各１通
② 建物所有者である被相続人の除籍謄本
そのほか、申請人となる相続人と被相続人との相続関係が分かる証明書 - 建物滅失登記の申請書については、法務省のサイトを参考にしてください。
建物を取壊して滅失登記をしない場合、永久に取壊した建物が登記記録に記載されたままとなり、売却や担保権設定など取引をするたびに、取り壊した建物の登記記録の存在が問われることになります。一般的には、建物が登記されていますと、その建物が現に存在している建物と認識されます。
相続登記（名義変更）をすべき建物（借地上の建物）
建物を取り壊した場合、あえて相続登記（名義変更）をしなくとも、建物滅失登記をすることができます。 ただし、次の場合は、相続登記をした方がよいでしょう。
「借地上の建物」の場合、相続登記をすることによって地主（土地所有者）に対しても、第三者に対しても借地人が確定しますので、相続登記をするべきです。
これは、借地の場合、建物の登記（現在の所有者名義）をすることによって第三者に対して借地権を主張することができるからです。
もし、借地上の建物を名義変更（相続登記）しない場合、第三者に対して、自分の借地権を主張できなくなります。
もっとも、借地上の建物を取り壊して建て替えるときは、地主の承諾を得ることが必要です。
借地借家法（借地権の対抗力）
借地借家法 | e-Gov法令検索
第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
２ 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
「借地権は、その登記がなくても、・・・」の意味については、よくある通常の借地は、借地権（地上権または賃借権）の登記がされていません。この登記がされているかどうかは、土地の「登記事項証明書または登記記録情報」で確認することができます。
登記上は、もちろん借地権の登記をすることはできます。ですが、通常の借地権の場合、借地権の登記をしないのが一般的です。（ただし、「定期借地権（借地借家法第２２条）」については、登記するのが一般的です。）
一般定期借地権（通常、個人の人が住宅とする場合）の特徴
・存続期間：５０年以上
・契約の更新をしない（特約：公正証書で作成）
・建物築造による存続期間の延長をしない（特約：公正証書で作成）
・建物買取請求権がない（特約：公正証書で作成）
定期借地権の設定契約を初めて行う場合でも、定期借地権をもっている人が別の第三者に定期借地権を売却する場合でも、高額な金銭のやり取りが行われます。
高額な金銭の授受が行われるにも関わらず、借地権を登記しないのであれば、借地権者となる人にとっては、その権利が不安定な状態となります。そういう意味でも定期借地権の場合は、土地に借地権の登記をすることになります。
このように借地権の登記がされていない場合、建物を所有する人の権利（借地権）が不安定な状況となります。この不安定さを権利（借地権）として安定されるのが、借地上の建物を借地権者である所有者名義に登記することによって、借地権者の権利（借地権）を確保でき、これを第三者にも、自分が借地権をもっている、と主張することができるということになります。
それでも（将来、建物を取り壊す予定だが）相続登記（名義変更）をした方がよい場合
令和６年から相続登記の義務化が始まります。
令和３年４月２８日公布された民法改正により、公布後３年以内の政令で定める日（令和６年施行日・未定）から相続登記の義務化が開始されます。
相続開始により不動産の取得を知った日から３年以内に登記しなければならなくなります。
施行日 （令和６年施行日・未定） の前に不動産の取得を知った場合、施行日から３年以内に登記しなければなりません。
相続登記をしない場合、１０万円以下の過料に処せられます。（正当な理由がある場合を除く。）
ですので、将来、建物を取り壊す予定だったが、事情によって取り壊さなくなることもあります。
明らかに近い将来、取り壊す予定の場合は、相続登記をしないで建物滅失登記をすればよいでしょうが、いつの「将来」かまだよくわからない場合は、相続登記をしておいた方がよいでしょう。