相続登記の必要書類

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  1. 相続登記(不動産名義変更)の必要書類を、まずは集める
    1. 相続手続に必要な書類の「通数」について
    2. 相続登記手続の必要な書類の「有効期限」について
    3. 被相続人について必要書類(原本が必要)
      1. (1)被相続人の出生時から死亡時までの戸籍関係書類(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本)
      2. (2)住民票の除票(本籍・筆頭者の記載があるもの)または「除かれた戸籍の附票」
    4. 法定相続人について必要書類(原本が必要)
      1. (1)戸籍謄本(戸籍・全部事項証明書)
      2. (2)住民票
      3. (3)印鑑証明書
      4. (4)不動産の固定資産税評価証明書(東京23区の場合は都税事務所の評価証明書)
      5. (5)遺産分割協議書
      6. (6)相続人の委任状(場合によって)
      7. (7)固定資産税納税通知書、権利証、公図(登記所で取得)、名寄帳(場合によって)
    5. ケースごとの必要書類
      1. ケース1:遺言書による場合(通常の「相続」の場合)
        1. 被相続人と相続人が、親子の関係であるとき
        2. 被相続人と相続人が、兄弟姉妹の関係であるとき
      2. ケース2:通常の遺産分割協議による場合
      3. ケース3:法定相続分で登記する場合
      4. ケース4:家庭裁判所での遺産分割調停による場合
      5. ケース5:遺言書による場合(遺贈の登記)
        1. 受遺者(遺贈を受ける人)が用意するもの
        2. 遺言執行者が用意するもの
        3. 共同相続人全員が登記義務者となるとき

相続登記(不動産名義変更)の必要書類を、まずは集める

相続登記(不動産名義変更)で、原則的に必要な書類は、以下のとおりです。
相続登記においても、ほかの相続手続においても、戸籍関係書類などは共通しているものがあります。
相続登記やほかの名義変更で使用する戸籍関係書類を、まずは集めるところから始めます。この書類を集めるということが、最初の関門となります。根気よく一つ一つ集めていきます。

相続手続に必要な書類の「通数」について

不動産や預貯金など各種相続手続において、被相続人の戸籍関係書類、法定相続人の書類、遺産分割協議書など共通のものがありますが、
それぞれ1通で済む場合もあれば済まない場合もあり、ケースバイケースです。

特に、法定相続人の印鑑証明書は原本が必要な場合があります。
なおかつ、発行から6か月の期限を求められる場合もあります。
金融機関の手続では、印鑑証明書の期限が通常6か月登記所では、印鑑証明書の期限はありません。

また、各種相続手続は、順番に行っていくのが普通です。
各種相続手続が多く、順番に手続を行う場合は、すべての手続が完了するまで時間がかかることになります。

いっぺんに同時に手続を行う場合は、各種相続手続に必要な書類をそれぞれ手続の数だけ用意する必要があります。
この場合、書類取得にかかる費用が多くなりますので、急ぎの場合を除いて、お勧めできません。

一般的な相続で、書類取得にかかる実費はだいたい5,000円から1万円ですが、同時に手続を行う場合、各種相続手続が10件あれば、書類取得に5万円から10万円かかることになります。

このように各種相続手続が多い場合、登記所で「法定相続情報証明」を取得した方がよいでしょう。「法定相続情報証明」は、無料で必要な通数を発行してくれます。
法定相続情報証明は、こちらを参考にしてください。

相続登記手続の必要な書類の「有効期限」について

不動産や預貯金など各種相続手続においては、必要書類の有効期限についても考えておくことが必要です。

相続手続先の役所や会社に確認したほうがよいでしょう。通常3か月以内であれば問題ありません。金融機関の手続では、印鑑証明書の期限が通常6か月です。
 
不動産の相続登記の場合は、3か月の有効期限はありません。
ただし、相続人の戸籍証明書(戸籍謄本)は、被相続人の死亡後に取得する必要があります。
これは、被相続人の死亡後において、相続人が生存していることを証明するために必要です。
したがいまして、戸籍証明書に有効期限の定めがないからといって、被相続人の死亡前に取得した相続人の戸籍証明書(戸籍謄本)は使用できないことになります。
もっとも、被相続人の死亡後に取得した相続人の戸籍証明書(戸籍謄本)であれば、有効期限の定めはありません。
相続登記の申請に必要な書類の有効期限相続登記に必要な相続証明書の有効期限がない理由を参考にしてください。

被相続人について必要書類(原本が必要)

(1)被相続人の出生時から死亡時までの戸籍関係書類(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本)

必要な理由:ほかに法定相続人がいないことを証明するため、戸籍関係の書類を出生時から死亡時まで連続したもの

結婚した場合、本籍を移転した場合、離婚した場合などで、戸籍が新たに作成されます。
少なくとも被相続人が、10歳くらいから戸籍に記載のあるものを用意します。
通常、10歳の年齢(小学校4年生)では、子供を生むことは考えられないからです。
被相続人の除籍謄本の取得方法相続登記と各種相続証明書の取得方法を参考にしてください。

戸籍関係の書類を出生時から死亡時まで、連続したものを用意できない場合、これは、市区町村の庁舎が戦争などで火災・倒壊により戸籍関係書類が焼失している場合は、連続して取得できませんので、
焼失していることの証明書と法定相続人全員の「他に相続人がいないことの証明書」として上申書に署名・実印を押印した書類が必要になります。
「他に相続人がいないことの証明書」は、他に相続人がいないことの証明書とはを参考にしてください。

ただし、相続手続に使用できる公正証書遺言書や自筆証書遺言書がある場合は、被相続人と相続人との関係(親子関係)がわかる戸籍の証明書(被相続人親の除籍謄本と相続人子の戸籍謄本)で足り、被相続人親の出生まで遡って証明する必要はありません。

被相続人の兄弟姉妹が相続人となる場合は、被相続人の出生まで遡って証明する必要があります。この理由は、被相続人の子がいないこと、親がいないこと(すでに死亡していること)を証明する必要があるからです。被相続人の子と親がいないことによって、兄弟姉妹が相続人となることを証明する必要があるからです。

(2)住民票の除票(本籍・筆頭者の記載があるもの)または「除かれた戸籍の附票」

必要な理由:登記記録(登記簿)に記載された「被相続人の登記名義である住所・氏名」と「住民票に記載された住所・氏名」を一致させるため。被相続人の住民票の除票には、本籍・筆頭者の記載が必要です。(相続人の住民票には、本籍・筆頭者の記載は不要です。)

これらを一致させることによって、登記された名義人が今回申請する被相続人と同一人物であることを証明します。
被相続人の最後の住所証明書を取得する理由を参考にしてください。

これら市区町村の保存期間は5年間のため、死亡時から5年を経過すると廃棄処分され取得することができない場合があります。
この場合は、次の書類が必要です。
(1)「被相続人が登記された登記名義人と同一人物であること」の上申書
(2)権利証(登記済権利証・登記識別情報通知)
(3)場合によって不在籍証明書、不在住証明書

法定相続人について必要書類(原本が必要)

(1)戸籍謄本(戸籍・全部事項証明書)

必要な理由:被相続人の法定相続人であることを確認するため。

相続人の戸籍証明書(戸籍謄本)は、被相続人の死亡後に取得する必要があります。
これは、被相続人の死亡後において、相続人が生存していることを証明するために必要です。
したがいまして、戸籍証明書に有効期限の定めがないからといって、被相続人の死亡前に取得した相続人の戸籍証明書は使用できないことになります。
もっとも、被相続人の死亡後に取得した相続人の戸籍証明書であれば、有効期限の定めはありません。

(2)住民票

必要な理由:相続人として登記記録(登記簿)に記載するため、実在の人物であることを証明する必要がある。相続人の住民票には、本籍・筆頭者の記載は不要です。

(3)印鑑証明書

必要な理由:遺産分割協議により法定相続分と異なる相続割合・方法を選択した場合に、これが間違いないことを証明するため、遺産分割協議書に押印された実印の印影と印鑑証明書の登録印鑑とを一致させるため。

相続手続に使用できる公正証書遺言書や自筆証書遺言書がある場合で「相続」を登記原因とするときは、法定相続人の印鑑証明書は必要ありません。

(4)不動産の固定資産税評価証明書(東京23区の場合は都税事務所の評価証明書)

必要な理由:相続登記申請の際、登録免許税を法務局(登記所)に納付します。
この登録免許税を計算する基準となるのが、固定資産税評価証明書(市区町村・都税事務所)に記載された「評価価格」です。

例えば、令和3年3月31日申請する場合、令和2年4月1日から令和3年3月31日までに発行された「令和2年度」の評価証明書が有効です。
令和3年4月1日以降に申請する場合、令和3年4月1日以降に発行された「令和3年度」の評価証明書が有効です。

場合によっては、「名寄帳」や「固定資産税納税通知書」でも使用できる場合があります。
マンションの相続登記の場合は、相続登記費用とマンションの土地の数を参考にしてください。

「相続」を原因とする場合は、評価価格の1000分の4(0.4%)が登録免許税です。ただし、法定相続人以外の「遺贈」の場合は、評価価格の1000分の20(2%)が登録免許税です。

(5)遺産分割協議書

必要な理由:遺産分割協議により法定相続分とは異なる相続割合・方法を選択した場合に、これが間違いないことを証明するためのものです。遺産分割協議書には、法定相続人全員(家庭裁判所の相続放棄をした人は除く)の実印を押印します。

相続手続に使用できる公正証書遺言書や自筆証書遺言書がある場合、遺産分割協議書は必要ありません。

(6)相続人の委任状(場合によって)

必要な理由:相続登記の申請を司法書士に依頼する場合、委任状が必要です。(この場合、司法書士が作成した委任状に署名・捺印が必要です。)また、登記する相続人が2人以上いる場合、実際に登記申請を行う相続人を決めた場合にも、他の相続人から「実際に登記申請を行う相続人」への委任状が必要です。

(7)固定資産税納税通知書、権利証、公図(登記所で取得)、名寄帳(場合によって)

必要な理由:登記所に提出する必要はありませんが、相続不動産を確認するための参考資料となります。あった方がよいでしょう。

相続不動産で、例えば、敷地と建物が、各1個の場合、見た目は各1個ですが、登記記録(登記簿)上は、土地が3個、建物1個の場合が多々ありますので、この不動産の個数と土地・建物の所在・地番・家屋番号を確定します。また、建物が登記されていない場合もありますので、これを確認します。

不動産を確認しないで登記を完了し、後日、相続登記をしていない不動産を発見した場合は、再度、追加の相続登記を申請しなければならず、手間と費用がかさみます。
公図は、相続不動産がマンション以外の土地の場合に取得します。
名寄帳は、不動産の個数が多い場合に取得します。

ケースごとの必要書類

ケース1:遺言書による場合(通常の「相続」の場合)

遺言書による場合、公正証書遺言書以外の自筆証書遺言書は、必ず家庭裁判所の検認手続が必要です。
ただし、自筆証書遺言書で登記所に保管されたもの(自筆証書遺言書保管制度)は、家庭裁判所での検認手続は必要ありません。遺言書のほかに次の書類が必要です。

被相続人と相続人が、親子の関係であるとき

被相続人の必要書類
(1)被相続人の除籍謄本
(2)住民票の除票(本籍・筆頭者の記載があるもの)または除かれた戸籍の附票
(3)遺言書

子が相続人の場合
→ 子は第1順位の相続人であるので、親子関係を証明できればよい。
  被相続人の死亡の記載のある除籍証明書(除籍謄本)と
  子の戸籍証明書(戸籍謄本)・住民票

被相続人と相続人が、兄弟姉妹の関係であるとき

被相続人の必要書類
(1)出生から死亡時までの戸籍関係書類(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本)
   被相続人に子がいないことを証明するため。
(2)住民票の除票(本籍・筆頭者の記載があるもの)または除かれた戸籍の附票
(3)被相続人の両親の死亡の記載のある除籍謄本
(4)遺言書

被相続人の兄弟姉妹が相続人の場合
→ 兄弟姉妹は第3順位の相続人であるので、
  被相続人の死亡の記載のある除籍証明書(除籍謄本)、被相続人の出生まで遡って除籍謄本など全部(被相続人に子がいないことを証明するため)と被相続人の両親の死亡の記載のある除籍謄本
  兄弟姉妹の戸籍証明書(戸籍謄本)・住民票

ケース2:通常の遺産分割協議による場合

被相続人について
(1)出生から死亡時までの戸籍関係書類(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本)
(2)住民票の除票(本籍・筆頭者の記載があるもの)または除かれた戸籍の附票

遺産分割協議書のほかに
法定相続人について
(1)戸籍謄本
(2)住民票
(3)印鑑証明書

ケース3:法定相続分で登記する場合

被相続人について
(1)出生から死亡時までの戸籍関係書類(戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍謄本)
(2)住民票の除票(本籍・筆頭者の記載があるもの)または除かれた戸籍の附票

法定相続人について
(1)戸籍謄本
(2)住民票

ケース4:家庭裁判所での遺産分割調停による場合

被相続人・相続人ともに、戸籍関係の証明書は必要ありません。
理由は、家庭裁判所での調停で、戸籍関係の書類が確認されているからです。
ただし、被相続人の登記上の住所と死亡時の住所が相違していることを調停調書の記載から確認できない場合には、住所の変更を証明する住民票の除票や戸籍の附票などが必要となります。

遺産分割調停調書(正本または謄本)のほかに、
実際に、不動産を取得する相続人について
 (1)住民票
 (2)固定資産税の評価証明書

ケース5:遺言書による場合(遺贈の登記)

遺言書で、受遺者(遺贈を受ける人)と遺言執行者(または共同相続人全員)で「遺贈」の登記をします。
次の書類が必要です。

受遺者(遺贈を受ける人)が用意するもの
  1. 受遺者の住民票
  2. 受遺者の戸籍謄本(受遺者が法定相続人の場合)
     被相続人と法定相続関係であることを証明します。このことにより登録免許税の税率が0・4%になります。法定相続人以外の第三者への遺贈の場合、登録免許税の税率は2%です。
  3. 受遺者の印鑑
  4. 被相続人の戸籍の附票(住民票の除票)
  5. 被相続人の除籍謄本など
  6. 家庭裁判所の検認を受けた場合は、家庭裁判所の検認証明書付き遺言書
  7. 不動産の固定資産評価証明書
  8. 不動産の権利証
     共同申請方式となりますので、被相続人の権利証(登記済権利証か登記識別情報通知)が必要です。通常の「相続」を登記原因とする場合、相続人の単独申請となりますので、権利証は不要です。
遺言執行者が用意するもの
  1. 遺言執行者の選任審判書(遺言書に遺言執行者が記載されていれば、この遺言書)
  2. 遺言執行者の印鑑証明書
  3. 登記原因証明情報(遺言執行者が署名・実印を押印)
  4. 遺言執行者の実印
共同相続人全員が登記義務者となるとき
  1. 共同相続人全員の印鑑証明書
  2. 登記原因証明情報(共同相続人全員が署名・実印を押印)
  3. 共同相続人全員の実印

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