相続登記(不動産名義変更)の必要性

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相続登記(不動産名義変更)とは、不動産の登記名義人が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を相続人(遺贈の場合には受遺者)に変更する手続です。
すなわち、土地、建物を相続によって取得した場合に、被相続人(亡くなった登記名義人)から相続した人(遺贈の場合には受遺者)に名義変更する手続きです。

相続登記に期限はありますか?:早めに登記した方が安心

相続登記を、いつまでにしなければならないという期限は現在ありませんが、自分が相続によって取得した権利を確定しておかないと、不確定のままだと、将来争いが生ずる恐れがあります。(現在、国では、相続登記を義務化することを検討中)
自分の権利を確定しておいた方が安心です。そのために相続登記をします。

ほかの手続をする場合に相続登記が必要

相続により取得した不動産を売却する、贈与する、担保権(抵当権や根抵当権)を設定する、担保権を抹消する場合には、基本的に相続登記をしておく必要があります。
相続登記をしないで、これらの売却や贈与、担保権の設定登記、抹消登記をすることができません。

例えば、不動産を売却する場合、登記されている登記名義人が売買契約の売主となります。この売主は、現に生存している人でなければなりません。すでに亡くなっている人を売主にすることはできません。

なぜなら、売買契約書に署名・捺印することができる人は、現に生存している人に限られるからです。すでに亡くなっている人が、署名・捺印することができません。
すでに亡くなっている人には、不動産を売るという意思も存在しないからです。

また、不動産の売却によって、買主名義に変更する場合、登記申請書には売主の印鑑証明書を添付して、登記所に提出します。
すでに亡くなっている人の印鑑証明書を取得することは不可能であるので、このことからも、相続登記により相続人への名義変更をしてからでないと、売却による登記申請ができないということになります。

贈与の場合も同じことが言えます。贈与契約書には、贈与する人が署名・捺印をします。なぜなら、贈与契約書に署名・捺印することができる人は、現に生存している人に限られるからです。すでに亡くなっている人が、署名・捺印することができません。
すでに亡くなっている人には、不動産を贈与するという意思も存在しないからです。

また、不動産の贈与によって、贈与を受けた人(受贈者)名義に変更する場合、登記申請書には贈与する人(贈与者)の印鑑証明書を添付して、登記所に提出します。
すでに亡くなっている人の印鑑証明書を取得することは不可能であるので、このことからも、相続登記により相続人への名義変更をしてからでないと、贈与による登記申請ができないということになります。

金融機関との担保権(抵当権や根抵当権)設定契約と担保権の設定登記の場合も同じことが言えます。

担保権(抵当権や根抵当権)の抹消登記の場合も同じです。
ただし、共有者(不動産の所有者が2名以上)の一人が亡くなっている場合には、他の生存している共有者の一人が抹消登記申請できます。これは、民法上の「保存行為」によりできるからです。
(当事務所では、過去、何回もこの方法で抹消登記をしています。)

相続登記をしないで何年、何十年も経過した場合、法定相続分(法律で定められた相続の割合)は、相続登記をしなくても第三者に主張することができますが、遺産分割協議によって法定相続分とは異なった相続分や相続の仕方をした場合には、相続登記をしなければ、第三者に主張することができません。そのためにも、必ず相続登記をする必要があります。

第1の相続が開始して相続登記をしないでそのままにしていたところ、第2の相続が開始した場合には、新たな相続関係が発生し、別の法定相続人が登場することになり、第3、第4と相続が続く場合には、ますます相続関係が複雑になります。

例えば、いざ、相続不動産を売却しようとする場合には、相続関係が複雑で法定相続人も多数登場することから、話し合いの内容、用意する書類など困難を極め、実際、売却するまで相当な時間を要することになります。
したがって、相続登記を早めにする必要があります。

売却する場合、担保に供する場合、例えば、相続した不動産を売却したい場合、金融機関からの借り入れにともない、相続した不動産を金融機関に担保として提供する場合には、相続人名義に変更登記をしてからでないと、その後の手続ができないことになります。

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