マンションの相続登記

マンションの相続登記

登記記録(登記簿)には土地と建物がある

不動産の場合、不動産の登録を扱う登記所の登記記録(登記簿)には、土地と建物の登記記録があります。
通常の一戸建ての場合は、土地と建物の登記記録の両方に登記されます。
相続登記(不動産名義変更)の場合は、相続した人が所有者として、住所・氏名が、土地と建物の両方の登記記録に登記されます。

マンションの場合、専有部分の建物(お部屋)とマンションの土地(持分)の組み合わせで、一つの権利(所有権)です。

マンションには、登記上、敷地権付のマンションと敷地権付ではないマンションがあります。
両者の違いは、登記上、建物の登記記録に土地の表示が記載されているか否かの違いです。

敷地権付きマンションでは、お部屋の建物と土地が一体となり、所有権移転や担保設定をする場合には、建物と土地を切り離して登記することができない、という性質があります。

敷地権付ではないマンションの場合、この制限がなく、建物と土地を切り離して登記することができます。
ただし、現実の取引では、建物と土地を切り離して、どちらか一方だけを取引の対象にして登記することは、権利上(所有権や抵当権)意味のない、不完全なものとなりますので、現実は、切り離して登記することはないといってよいでしょう。

敷地権付きマンションの登記記録

現在、多くのマンションでは、専有部分の建物と土地が一体化されており、その結果、相続登記など登記の記載は、専有部分の建物の登記記録に登記されるだけで、土地の登記記録には、登記されません。このマンションのことを敷地権付きマンションといいます。

「専有部分の建物と土地が一体化されている」敷地権付きマンションの場合、専有部分の建物の登記記録には、マンションの敷地が記載されており、これを敷地権と呼んでいますが、この「敷地権の種類」と「敷地権の割合」が記載されています。

したがって、専有部分の建物に所有者として登記されている、ということは、敷地権の土地にも、「敷地権の種類」と「敷地権の割合」で、効力が及んでいる、ということを意味します。

一方、マンションの敷地である土地の登記記録には、どこどこマンションの所有権(全部)敷地権である旨の登記がされています。
この所有権(全部)敷地権である旨の記載によって、専有部分の建物と土地が一体化されているということを表しています。
例えば、敷地権付きマンションの場合、土地の登記記録には次のように記載されます。マンションの名義人の住所や氏名は記載されません。
 所有権敷地権
 建物の表示 横浜市中区元浜町〇丁目〇番地
 建物の名称 横浜みなとみらいマンション
 年月日登記

このことは、専有部分の建物と土地が一体化されているマンションの場合は、建物と土地の権利を別々に移転登記したり、担保権設定登記をすることはできない、ということを意味しています。

マンションの場合、敷地権付きのものと敷地権付きでないものがある理由は、昭和59年1月1日に施行された建物の区分所有等に関する法律と不動産登記法の一部改正によって、敷地権付きのものが加えられ、登記所において登記簿を管理しやすくするためと、わかりやすい登記簿にするために変更されました。

敷地権付きではないマンションの登記記録

反対に、「専有部分の建物と土地が一体化されていない」(敷地権付きではない)マンションというものも、現に存在します。
こういうマンションの場合は、建物とは別に「土地の登記記録」に「持分」として登記されます。
戸建ての場合と同様に、「土地の登記記録」にもマンションの名義人の住所や氏名も記載されます。

マンションの所有権と抵当権の登記は、どこに記載されるのか

敷地権付きマンションの所有権と抵当権

前述のように、敷地権付きマンションの場合、実際の土地の登記記録には、マンション名(建物の名称)とマンションの所在が記載され、この土地が、そのマンションの敷地権である旨の登記がされています。

このような敷地権付きマンションを購入し所有権の登記をした場合には、メインとなる専有部分(個別のお部屋)の建物の登記記録のみに所有権や抵当権の内容が登記されます。
土地の登記記録には、所有権や抵当権の内容が登記されません。

これは、土地に「敷地権である旨の登記」がされていることから、専有部分の建物に登記された所有権や抵当権が、土地にも「敷地権の割合で」その効力が及んでいるからです。

したがって、敷地権付マンションの相続登記(不動産名義変更)の場合、登記申請する際は、敷地権の土地の表示を記載しなければなりませんが、相続登記が完了した後、確かに登記が完了したことを確認するために取得する登記事項証明書(登記簿謄本)は、専有部分の建物だけを取得し確認することになります。土地の登記記録には名義人の住所・氏名が記載されないからです。
厳密にいいますと、登記申請する前に、土地の登記記録も確認し、所有権を阻害する担保権などがないことを確認すれば間違いありません。

敷地権付きではないマンションの所有権と抵当権

前述のように、敷地権付きではないマンション(専有部分の建物と土地が一体化されていない、土地と建物が別々に登記されるマンション)の場合、建物には、名義人の住所・氏名が登記され、土地には、名義人の住所・氏名・「持分」が登記されます。戸建ての場合と同じです。

したがって、抵当権についても、土地と建物の両方に登記されます。例えば、「(氏名)持分抵当権設定」という記載で、土地に登記された(氏名)の持分についてだけ抵当権の効力が及んでいるということを意味します。

敷地権付きではないマンションの場合、相続登記が完了した後、登記事項証明書を取得する場合は、建物の専有部分の登記事項証明書と土地の登記事項証明書を取得することになりますが、土地については、登記した名義人の登記記録が記載された部分の証明書(登記一部事項証明書)を取得した方がよいでしょう。
この理由は、敷地権付きではないマンションの場合、土地には、マンションの名義人全員の住所・氏名・持分が記載されているため、自分の登記がどこに記載されているのかを確認するのに時間がかかるからです。登記一部事項証明書を取得すれば、一目瞭然で自分の登記内容を確認することができるからです。

登記完了後に発行される登記識別情報通知は、何枚発行されるのか

マンションの相続登記が完了した後、登記所から「登記識別情報通知」が発行されます。

登記識別情報通知の発行を希望するかしないかは自由ですが、通常は発行してもらいます。これは登記識別情報通知がいわゆる「権利証」となるからです。この権利証は、将来、不動産を売却したり、金融機関からローンの借入れで抵当権を設定登記する際に必要となるからです。もし、権利証がない場合は、別の手続きをしなければならず、手数料や手間がかかることになります。

この登記識別情報通知は、敷地権付きマンションと敷地権付きではないマンションとでは、その発行枚数が異なります。

敷地権付きマンションの登記識別情報通知の発行枚数

前述のとおり、敷地権付きマンションの場合、土地には名義人の登記がされませんので、土地については登記識別情報通知が発行されません。
専有部分の建物のみに名義人の登記がされますので、建物についてのみ登記識別情報通知1枚が発行されます。

ただし、相続登記が完了した後に発行される登記識別情報通知には、敷地権付きマンションの場合であっても、その物件の表示は、建物の「所在」と「家屋番号」なになにの建物、としか記載されず、土地の記載はありません。

具体的に、土地にも建物の権利が及んでいること(「敷地権の種類」と「敷地権の割合」)を確認するには、建物の登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して確認することが必要です。

敷地権付きではないマンションの登記識別情報通知の発行枚数

前述のとおり、敷地権付きではないマンションの場合、土地にも名義人の住所・氏名・持分が登記されます。
マンションの場合でも、登記されている土地の個数が1個とは限りません。1個の場合もあれば、2個・3個・・・30個の場合もあります。
例えば、土地の個数が30個の場合、30個の土地全部に名義人の住所・氏名・持分が登記されますので、厳密には、30個の土地の登記事項証明書を取得することになります。

土地の個数が30個のマンションの場合、登記識別情報通知は、建物1枚、土地30枚、合計31枚の登記識別情報通知が発行されることになります。

マンションの相続登記費用:土地の個数が多いほど登記費用が高くなる

マンションの土地は、実際に登記されている土地の個数は、そのマンションによって異なります。
普通のマンションは、最低でも1個の土地が所有権(持分)(場合によっては賃借権・地上権)として登記されています。土地が2個、3個のマンションもあります。
意外にあるのが、例えば、土地が30個というマンションもあります。
このように、ご自分が所有するマンションの土地が30個ある場合、なんらかの登記をするたびに、基本的に登記費用がかさむことになります。

マンションの所有者は、ご自分のマンションの土地の個数を意識また認識していないのが普通だと思います。

相続登記をする場合を例にしてみましょう。
まず、相続登記をするには、登録免許税(登記所に納付する税金)を計算します。
登録免許税は、市区町村役場(東京都の場合は都税事務所)に管理されている固定資産税を計算するための基礎となる固定資産課税台帳に記載されている「評価価格」で計算します。
このため、通常は、固定資産の評価証明書を取得します。

評価証明書を取得するには、手数料を役所に支払います。この手数料は、役所によって異なります。
例えば、横浜市の区役所で評価証明書を取得する場合は、1通300円です。
横浜市の場合、評価証明書1枚について1物件(建物または土地)しか記載されません。
そのため、マンションの土地が30個ある場合は、土地だけで9,000円かかり、建物と合わせると9,300円かかることになります。
評価証明書の取得だけで9,300円もかかることになります。
土地が1個のマンションでは、建物300円、土地300円の合計600円です。この違いは思いもよらず大きいと感じることでしょう。

土地が30個あるマンションの場合、9,300円もかからない方法があります。
それは、「名寄帳」を取得します。
名寄帳は、ある人の、ある市区町村内に所有している不動産が、1枚の用紙に記載されているものです。この証明書を取得します。
そうしますと数百円ですむことになります。

このようなことがありますので、最近は、毎年、役所から送られてくる「固定資産税・都市計画税の納税通知」を評価証明書として登記所に提出することが多くなりました。これは、「課税明細書」に記載されている「評価価格」で登録免許税を計算します。
この納税通知書を使いますと、評価証明書を取得するための手数料が0円となります。登記所に納税通知書を提出する場合、「課税明細書」を含めて全ページを提出します。
もっとも、登記が完了した後に返却してもらうために原本還付(原本とコピーを提出)の手続をします。

次に、相続登記を司法書士に依頼する場合、司法書士の基本報酬に土地の数だけ報酬が追加されるのが普通です。
例えば、その追加報酬が土地1個につき1,000円だとして、土地が30個ある場合には、29個分、すなわち29,000円の報酬が追加されます。

当事務所では、マンションの場合、土地の個数についての制限はなく、たとえ30個の土地があっても基本報酬としております。
その理由は、依頼人にしてみれば、土地が30個であろうと1個であろうと、土地の個数の認識をしていないからです。

土地の個数の問題は、登記名義人の住所変更、氏名変更や抵当権抹消、その他の登記についても費用がかさむことになります。

根本的な問題として、では、なぜ、土地が30個もあるマンションが存在するのでしょうか?

マンションを販売する業者がなんらかの理由で、土地を1個にできなかったか(複数ある土地を1個に合筆登記できなかった。)、あるいは、1個にしようとしなかった、からでしょう。

それでは、今から複数ある土地を1個にできるでしょうか。
条件は、マンションの所有者全員の同意が必要です。さらに、複数の土地を1個にする登記とすべての専有部分の建物の表題を変更する必要があるため登記費用が相当かかります。
これらの条件をクリアすれば、複数の土地を1個にすることができるでしょう。
ですが、現実は、複数の土地を1個の土地に変更するマンションは、ほとんど存在しないといってもよいでしょう。
その理由は、複数の土地を1個にしたいと思わないし、ましてやその方法を知らないからでしょう。

マンションを購入するときのワンポイントアドバイス

新築、中古のマンションを購入するときに共通することですが、登記については、不動産業者から事前に、敷地権の土地が1つであること、ほかに土地や建物について持分で登記することがないかどうか確認しましょう。

敷地権の土地が、例えば、敷地権の土地が30個(実際普通あまりありませんが、たまにあります)ある場合、住所変更登記をする場合は31,000円、抵当権を1個抹消する場合は2万円(上限手数料)の登録免許税がかかります。抹消する抵当権が2個あれば、4万円の登録免許税がかかることになります。

敷地権の土地が1個の場合、住所変更登記は2,000円、抵当権抹消登記も2,000円の登録免許税で済みます。

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