相続登記と未登記建物を登記する場合

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相続登記と未登記建物を登記する場合

建物が登記されているかいないかの調査

被相続人名義の建物を相続登記する場合、その建物が登記上、登記されている場合と登記されていない場合とで、登記の方法が異なります。

そこで、まず、被相続人名義の建物が登記上、登記されているかいないかを調べます。
固定資産税の納税通知書の2ページ以降に記載されている課税明細書の物件欄を見ますと、家屋の表示の個所に、「家屋番号」が記載されているかどうかで、まず、判断します。

家屋番号は、建物を特定するために、「登記上付けられた番号」です。
家屋番号が記載されている、ということは、建物が登記されているのが通常です。
家屋番号が記載されていない場合は、登記されていない、と判断するのが通常です。
建物の権利証があれば、通常、登記されています。

次に、登記所の登記記録を調べます。
固定資産税の納税通知書の2ページ以降に記載されている課税明細書の物件欄の所在、家屋番号で、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得します。
あるいは、権利証があれば、権利証の不動産の表示に記載された所在、家屋番号で、登記事項証明書(登記簿謄本)を取得します。
登記事項証明書(登記簿謄本)を取得して、建物の登記内容を確認します。

建物の登記記録は、次の3種類の枠で構成されています。

  1. 建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積が記載されている部分の「表題部」
  2. 所有者などが記載されている「甲区欄(所有権に関する登記)」
  3. 抵当権など担保権が登記される「乙区欄(所有権以外の権利に関する登記)」

表題部、甲区欄が登記されている建物の相続登記

甲区欄の登記がされている場合、相続登記の方法は、通常、相続を登記原因として、相続人名義への所有権移転登記の方法によります。
登記に必要な書類は、相続登記の必要書類を参考にしてください。

表題部のみが登記されている建物の相続登記

表題部のみが登記されている場合、すなわち、甲区欄が登記されていませんので、所有権保存という登記の方法によります。
この所有権保存登記をすることにより、甲区欄が設けられ、相続人名義に登記されます。
登記に必要な書類は、相続登記の必要書類を参照してください。

表題部の登記がされていない場合の相続登記

表題部の登記がされていない場合とは、登記上、登記されていないことを意味します。
したがって、表題部の欄が設けられるように登記します。
新築建物の場合と同様の方法で登記します。

土地家屋調査士がまず表題登記

表題部に記載される事項は、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積です。
この内容を登記するには、国家資格登録者の土地家屋調査士が代理して登記します。
建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積の登記は、建物の建築確認通知書や建物の図面に基づいて、土地家屋調査士が、建物のある現地に赴いて、寸法を測り、この結果を図面にします。
土地家屋調査士は、建物図面・各階平面図を作成し、登記所に、登記申請書とともに提出します。

図面の他に登記所に提出する主な書類は、次のとおりです。

  • 建築確認通知書(検査済証)(建築してから相当年月が経過しているため存在していない場合もあります。)
  • 建築業者の工事完了引渡証明書・印鑑証明書・会社の場合は代表者事項証明書(建築してから相当年月が経過しているため存在していない場合もあります。)
  • 建物の評価証明書
  • 固定資産税の納税証明書
  • 電気・ガス・水道料金の支払証明書
  • 相続登記の必要書類

司法書士が所有権保存登記を代理申請

上記、土地家屋調査士が、建物の表題登記を代理申請することにより、登記上の表題部が設けられます。
表題部には、所有者として相続人の住所・氏名が記載されますが、表題部の登記をしただけでは、いわゆる権利証(登記識別情報)は発行されません。

次に、司法書士が所有権保存登記を代理申請することにより、登記上の甲区欄が設けられ、所有者として相続人の住所・氏名が登記され、いわゆる権利証(名称は登記識別情報通知)が発行されます。

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