生前売買による登記（相続登記は必要か？）
買主または売主が生前に売買した不動産を登記する場合、相続登記をする必要がありますか？
不動産を生前に売買した場合、売買契約と代金の精算が完了している場合と代金の精算が完了していない場合とで登記の方法が異なります。
通常の不動産の売買では、売買契約書には「本件不動産の所有権は、売買代金全額の支払いが完了した時に移転する旨の所有権移転時期に関する特約が付されている。」と記載されいます。
この特約が売買契約書に記載されているときは、単に売買契約を締結しただけでは、所有権が売主から買主に移転しません。（この特約が売買契約書に記載されていなければ、所有権は契約締結と同時に移転します。）
この特約が売買契約書に記載されているときに、売主または買主が死亡した場合です。
こういった場合、売買の当事者である買主または売主は、すでに死亡している場合、どういう登記の方法をとるべきでしょうか。
売買契約と代金の精算が完了している場合
買主が死亡している場合
売買契約と代金の精算が完了している場合、売主から「死亡した買主」へ所有権移転登記を申請します。（死者名義で登記することができます。）
このとき、「死亡した買主名義」への登記は、買主の住民票除票・除籍謄本と相続人の一人から戸籍謄本を付けて申請できます。死亡した買主名義に登記をしましたら、その後は、通常の相続登記と同様の方法で申請します。
売主が死亡している場合
不動産の売買契約をし、売買代金の精算は済んでいるけれども、まだ、買主に所有権を移転登記していない場合、売主である所有者が、すでに死亡している場合は、どうしたらよいでしょうか。
売買契約と代金の精算が完了している場合、「死亡した売主」から買主に所有権移転登記を申請します。このとき、売主の相続人に相続登記をしてから買主に所有権移転登記をする必要がありません。
この理由は、「死亡した売主」のときに、売買がすでに完結しているからです。
「死亡した売主」から買主への所有権移転登記では、「死亡した売主」が申請人（義務者）となれませんので、売主の相続人全員が申請人（義務者）となります。
この場合、通常の相続登記で必要とされる書類として「死亡した売主」の住民票除票・除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本のほかに、相続人全員の印鑑証明書と「死亡した売主が持っていた権利証」も必要となります。
通常の不動産取引では、こういうことは、ほとんどありません。
なぜなら、通常の不動産取引では、売買代金の精算をするときには司法書士が立会い、売買代金の精算と同時に、司法書士が売主、買主を代理して、所有権移転登記をするのが普通だからです。
ですが、身内の間で不動産取引をするときは、登記のことまで考えが及ばないこともあります。
このような場合に、代金の精算は済んでいるけれども、登記の手続きをしていないということは、ありえることです。
このように登記の手続きをしないうちに、登記義務者である売主が死亡してしまった場合は、どうすればよいでしょうか。
この場合、不動産の登記記録は、元の売主名義のままです。
この売主の相続人は、不動産の所有者、すなわち、死亡した所有者を相続して、この不動産を取得することはできません。実体上、この不動産の所有権は、売買契約の買主に移転しているからです。
この場合、売主の法定相続人は、買主に移転登記する義務を相続するだけです。
ですから、実際、買主に移転登記するときには、売主の法定相続人全員が登記義務者となって、売主の法定相続人であることを証する戸籍の証明書や印鑑証明書などを買主に提供する義務を負うことになります。
ですが、売主の法定相続人は、買主に移転登記する義務を負っているにもかかわらず、登記手続きに協力したくない、と思い、その結果、実際、協力しない、ということもありえます。
この法定相続人が１０名もいる場合など、法定相続人の数が多くなればなるほど、登記に協力しない人が出てくる確率は高くなります。
法定相続人の一部は登記に協力するけれども、ほかの人は協力しないという場合は、どうしたらよいでしょうか。
こういう場合は、買主が最終的に裁判所に訴えを提起することになります。
裁判で、買主に所有権移転登記手続きをせよ、という勝訴判決をもらって、買主が単独で登記を申請することになります。
もっとも、裁判で勝訴するには、売買契約があったこと、売買代金の精算が終わっていること、を買主が証明しなければなりません。
証拠書類として、不動産の売買契約書、売主の領収書、振り込んだのであれば、振込みの受取書など用意します。
このように証拠書類が揃っていて裁判で買主が勝訴する確立が非常に高い場合は、弁護士に依頼しなくても自分で裁判をすることは十分可能です。
買主の勝訴の確立が非常に高い場合、売主の法定相続人は、弁護士に依頼してまで裁判に勝とうする考えは低くなります。
この場合、売主の法定相続人は、弁護士や法律相談などで相談することはあっても、結局、裁判で勝てる確立が非常に低いときは、弁護士に依頼することなく、裁判にも欠席するということで、最終的には、買主の勝訴に終わることになります。
売買契約締結後、代金の精算前に売主が死亡した場合
売買契約を締結した後、代金の精算前に売主が死亡した場合、売買代金の授受（やり取り）が完了していませんので、この場合、売買の途中ですので、登記上の所有者が死亡した場合に該当し、通常の相続登記（不動産名義変更）をして、売主（所有者）の相続人名義に変更します。
この場合、売買代金の授受は、相続登記が完了するまでの間、一旦、停止状態となります。相続登記が完了してから売買代金の授受を行います。
売買契約書には、通常、不動産の引渡日を記載しますので、売主としての相続登記がなかなかできない場合（遅々として進まない場合）、この引渡日を過ぎてしまいますと、違約金の問題が生じる可能性が出てきますので、早めに相続登記をした方がよいでしょう。
例えば、他にも売主の遺産がある場合、すべての遺産について相続人の間で話しをまとめようとする場合は、なかなか相続登記ができない状態となってしまいがちです。被相続人が締結した売買の不動産についてのみ、先に相続登記をするようにした方がよいでしょう。