相続登記と更正登記

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相続登記と更正登記

相続登記(不動産名義変更)をした後、この登記した内容に誤りがあった場合、登記した内容を正しい内容に直す登記のことを更正登記といいます。

登記の方法と登録免許税

事例:被相続人Aさんの法定相続人の子供B・Cさんがいます。
被相続人Aさんの不動産について、法定相続人のB・Cさん署名・実印押印の遺産分割協議書で、Bさんが相続により取得したとして、Bさん名義にすでに所有権移転登記をしました。

単独名義を共有名義に直す登記(共有名義を単独名義に直す場合も同じ)

その後、実は、被相続人Aさんの不動産を相続により取得したのは、Bさん単独ではなく、Bさんが持分3分の2、Cさんが持分3分の1として遺産分割したものであった場合、すでに登記された内容をどのように直したらよいでしょうか。

この場合、まず、考えらえる登記の方法は、更正登記という方法で登記し直すことができるかどうかを検討します。
この場合の登記申請書に記載すべき「登記の目的」は、「所有権更正」です。

まず最初に、所有権更正登記の方法を考えるのは、この登記にかかる登記費用が安く済むからです。
所有権更正登記の場合も、相続登記の申請と同様に、登録免許税(登記所に納付する税金)がかかります。
更正登記の場合の登録免許税は、不動産1個について1,000円です。
したがって、更正登記する不動産の個数×1,000円が登録免許税ということになります。
要するに、登録免許税など実費が数千円で済むことになります。

ただし、この所有権更正登記の方法では、すでに登記された相続登記の後に、抵当権などの担保権の登記をしていないことが条件となります。
もし、抵当権など担保権の登記が、相続登記の後に登記されていると、Bさんの所有権は、1(持分1分の1)から持分3分の2に減るため、抵当権の効力もその分持分が3分の1減ることになるからです。

この場合であっても、更正登記の方法を利用することは可能ですが、抵当権者など担保権者の同意が必要となります。
さらに、再度の抵当権の追加設定(効力を及ぼす変更)登記をしなければなりません。
現実的には、金融機関がこのような登記の更正に協力してくれる可能性は低いと考えた方がよいでしょう。金融機関にとっては、手続上の手間がかかるだけで、メリットがないからです。

相続の所有権更正登記の場合、常に、抵当権など担保権者の同意を得る必要のないのは、例えば、すでに相続登記された相続人Bさん持分4分の3、Cさん持分4分の1を、相続人Bさん持分3分の2、Cさん持分3分の1に更正するように、更正する持分の変更はあっても、相続人の当事者であるBさん、Cさんに変更がない場合です。

所有権更正登記という方法を利用することができない場合は、持分の移転登記という方法によります。
この場合の登録免許税は、固定資産評価証明書の評価価格に実際に移転する持分を乗じて課税価格とし、税率は2%です。

先の例で、後日になって、Cさんが持分3分の1を相続により取得したとした場合、これを持分移転登記という方法でするときは、相続を登記原因として持分の移転登記することはできず、「真正な登記名義の回復」という登記原因になります。
真正な登記名義の回復による移転登記の税率は2%です。
不動産の評価価格が1000万円の場合、その3分の1を移転登記しますので、登録免許税は、66,600円かかることになります。

結局、相続登記をした後、抵当権など担保権を設定登記していないのであれば、「所有権更正」の方法で、登録免許税が不動産1個につき1,000円で登記することができることになります。

必要な書類、印鑑

すでに登記された相続登記の更正登記をする場合に必要な書類、印鑑は次のとおりです。

Bさん(所有権の一部が減る人):登記義務者

  • 登記原因証明情報
     どのような理由で更正登記をするのかを記載した書面を作成します。作成者は、相続人B。
  • 権利証(相続登記によって発行された登記済権利証または登記識別情報通知)
  • 印鑑証明書
  • 実印

Cさん(持分が増える人):登記権利者

  • 住民票
  • 認印

相続登記に限らず、一旦、登記した内容を登記し直すには、手間と登記費用がかかりますので、登記する前に、よく確かめた方法がよいでしょう。

相続登記の更正登記の事例2(2名を1名に更正)

事例
不動産の相続登記で、遺産分割協議の結果、次のように登記が完了しました。
 (法定相続人は、A・B・C)
 相続人A持分2分の1
 相続人B持分2分の1

上記の登記が遺産分割協議書の誤記により、次のように直したい場合、どのような登記の仕方をすればよいでしょうか。
 相続人Aが所有権全部を相続

登記申請書の内容は、次のとおりです。
 登記の目的 ○番所有権更正
 原因    錯誤
 更正後の事項
       所有者 住所 氏名A

 権利者   住所
       氏名A

 義務者   住所
       氏名B  

 添付情報
       登記原因証明情報 登記識別情報 印鑑証明書 代理権限証明情報

 登録免許税 金1,000円(不動産1個につき1,000円)

上記登記申請書の添付情報の解説

 登記原因証明情報 どのような理由で更正登記をするのかを記載した書面を作成します。作成者は、相続人B。

 登記識別情報  相続人Bが持っている登記識別情報(通知)。
 印鑑証明書   相続人Bの印鑑証明書
 代理権証明情報 権利者(義務者)が義務者(権利者)を代理して申請する場合、
         あるいは、司法書士に依頼する場合に必要です。

(平成27年、横浜地方法務局で登記完了)

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