相続登記と共有物分割：名義人が被相続人と相続人の場合
不動産登記事例
土地１筆（登記上１個）：持分１／２（亡被相続人）Ａ（親） 持分１／６Ｂ 持分１／６Ｃ 持分１／６Ｄ、（亡）Aの子がＢ、Ｃ、D
現在の土地の共有者名義は、亡くなった被相続人Ａ（親）が持分２分の１、子Ｂが持分６分の１、子Ｃが持分６分の１、子Ｄが持分６分の１で共有しています。
| 土地１個（筆） | （亡）Ａ持分２分の１ | Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ |
この土地を３つに分割して、Ｂ、Ｃ、Ｄ単独名義にするには、次の登記手続が必要です。
以下の手順では、登記完了まで約２か月を要します。
相続登記、土地分筆登記、共有物分割登記を同時に申請することができません。
ひとつひとつの登記が完了しなければ、次の登記を申請できません。
次の登記を順番に行います。
第１：相続登記
第２：土地分筆登記
第３：共有物分割登記
第１：相続登記（司法書士が代理申請）
登記申請から登記完了まで２週間。
（亡）Ａの持分２分の１をＢ、Ｃ、Ｄがそれぞれ６分の１とする相続登記をします。
この相続登記をすることによって、自分の持分と合わせて、Ｂ、Ｃ、Ｄの持分は、それぞれ３分の１となります。
| 土地１個（筆） | （亡）Ａ持分２分の１ | Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ |
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| 土地１個（筆） | Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ | |
| （亡）Ａ持分２分の１➡ | Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ | |
| 各持分合計 | Ｂ持分３分の１ | Ｃ持分３分の１ | Ｄ持分３分の１ |
第２：土地分筆登記（土地家屋調査士が代理申請）
登記申請から登記完了まで２週間。
土地を３つに分割するための土地分筆登記をします。
この登記は、土地家屋調査士が代理して手続をします。
土地の分筆登記は、公道の道路査定や隣接所有者の承諾を得なければならない場合があります。（時間がかかる場合があります。）
| 土地１個（筆） | Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ | |
| （亡）Ａ持分２分の１➡ | Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ | |
| 各持分合計 | Ｂ持分３分の１ | Ｃ持分３分の１ | Ｄ持分３分の１ |
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| 土地（Ｂ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ |
| 土地（Ｃ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ |
| 土地（Ｄ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ |
第３：共有物分割登記（司法書士が代理申請）
登記申請から登記完了まで２週間。
土地を３つに分筆（分割）した後、それぞれの土地を単独所有とするために、次の登記を同時にします。
- Ｃ、Ｄの持分６分の４を、「共有物分割」を登記原因として、Ｂに移転登記
- Ｂ、Ｄの持分６分の４を、「共有物分割」を登記原因として、Ｃに移転登記
- Ｂ、Ｃの持分６分の４を、「共有物分割」を登記原因として、Ｄに移転登記
この３つの登記をすることにより、土地は、Ｂ、Ｃ、Ｄ単独名義となります。
| 土地（Ｂ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ |
| 土地（Ｃ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ |
| 土地（Ｄ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ |
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| 土地（Ｂ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ | |
| Ｂ持分６分の４ | ＣとＤの持分６分の４をＢに移転登記する | |||
| 合計持分 | Ｂ持分６分の６ | |||
| 土地（Ｃ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ | |
| Ｃ持分６分の４ | ＢとＤの持分６分の４をＣに移転登記する | |||
| 合計持分 | Ｃ持分６分の６ | |||
| 土地（Ｄ） | Ｂ持分６分の１ Ｂ持分６分の１ | Ｃ持分６分の１ Ｃ持分６分の１ | Ｄ持分６分の１ Ｄ持分６分の１ | |
| Ｄ持分６分の４ | ＢとＣの持分６分の４をＣに移転登記する | |||
| 合計持分 | Ｄ持分６分の６ |
共有物分割の登録免許税は、移転する持分の固定資産税評価価格の０・４％です。
ただし、等価でない場合は、増加した部分について税率は２％（登録免許税法施行令第９条）です。この場合、計算方法が少し複雑になります。通常、計算ソフトを使用します。
共有物分割は、相続登記後の持分割合と分割後の土地面積が等価でない場合には、金銭で補充します。
金額が少額で（１１０万円以内）、ＢＣＤが合意すれば、金銭での補充は必要ありません。
等価交換の共有物分割の場合、贈与税の問題は生じません。
ただし、金銭での補充のない上記１１０万円を超えると贈与税の問題が生じます。
また、相続による取得、等価での共有物分割による取得の場合は、不動産取得税がかかりません。
登記費用について
土地分筆登記費用
土地分筆登記費用は、土地家屋調査士事務所により、土地面積、分筆の方法により、異なります。
おおよそ、２０万円から５０万円ほどです。
相続登記費用 （登録免許税）
相続登記費用のうち登録免許税について
登録免許税の計算方法は、移転する持分の評価価格の０・４％
評価価格を３，０００万円と仮定して計算。
（亡）Ａの土地持分２分の１の評価価格は１，５００万円。
１，５００万円×０・４％＝６万円
共有物分割の登記費用（登録免許税）
共有物分割の登記費用のうち登録免許税について
登録免許税の計算方法は、移転する持分の評価価格の０・４％
ただし、分筆登記後の土地が等価でない場合、増加した部分については、登録免許税の税率が２％となります。（登録免許税法施行令第９条）この場合、計算方法が少し複雑になります。通常、計算ソフトを使用します。
分筆前の土地（１筆）の評価価格を３，０００万円と仮定して計算。
ＢＣＤそれぞれに、持分６分の４を移転登記します。
分筆登記後は、土地が３個（筆）となります。
分筆する３つの土地の面積が同じ場合（等価）
３分割後の土地価格：３，０００万円×１／３＝１，０００万円（１筆当たりの価格）
１，０００万円×４／６（移転する持分）×０・４％＝２６，６００円（一人当たりの登録免許税）
合計約８万円（３人分の合計）