借地と相続登記（相続相談）
相談内容
1. 現在の相続人は妻と妻の母となりますが、相続人を妻だけとした場合、遺産分割協議書にその内容を明記するだけで、母親の相続放棄の手続きは必要ないでしょうか？
2. 相続不動産は建物だけで、土地は本家（義父の兄で、すでに他界し相続人はその妻子）のものですが、その土地が使用貸借なのか地上権があるのかがわかりません。
建物は相続しても資産価値はほとんどないと思われますので、相続を放棄することは可能でしょうか？
回答
遺産分割協議書に相続人の一人が相続取得すると書けば、ほかの相続人は相続放棄したことになりますか？
【相談内容】1. 現在の相続人は妻と妻の母となりますが、相続人を妻だけとした場合、遺産分割協議書にその内容を明記するだけで、母親の相続放棄の手続きは必要ないでしょうか？
【回答】
お義母様の相続放棄につきましては、正式には、家庭裁判所に相続放棄の申立てをすることによって「すべての遺産」の相続放棄ができます。
ただし、お義父様に「債務」がないのであれば、家庭裁判所の相続放棄をすることなく、遺産分割協議書で奥様が遺産を取得する、と記載されれば、お義母様は何も取得しないことになります。
家庭裁判所の相続放棄では、「債務を含めてすべての遺産」を相続放棄できることを意味します。
遺産分割協議書で、お義母様が相続しないとしても、お義父様に債務があれば、お義母様は、この債務を免れることができません。債務を免れるためには、債権者の同意が必要となります。
借地上の資産価値のない建物は、相続放棄しても問題ないでしょうか。
【相談内容】2. 相続不動産は建物だけで、土地は本家（義父の兄で、すでに他界し相続人はその妻子）のものですが、その土地が使用貸借なのか地上権があるのかがわかりません。
建物は相続しても資産価値はほとんどないと思われますので、相続を放棄することは可能でしょうか？
【回答】
土地について、使用料（借地料）を支払っていなかった、ということであれば、「使用貸借」であると考えられます。
反対に、使用料（借地料）を支払っていた、ということであれば、「借地権」であると言えます。
借地が借地権のとき
「借地権」であれば、財産価値がありますので、建物の価値がほとんどないとしても、土地については「借地権」としての価値があることになります。
この場合は、建物の相続登記をして、借地権の相続人として登記する必要があります。建物の登記をすることによって第三者に対して自分が借地権を持っていることを主張できることになります。（建物登記をすることによって第三者対抗要件）
借地借家法（借地権の対抗力）
借地借家法 | e-Gov法令検索
第十条 借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。
借地が「使用貸借」のとき
民法（使用貸借）
民法 | e-Gov法令検索
第五百九十三条 使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。
使用料（借地料）の支払いのない「使用貸借」であれば、建物の価値がほとんどないとして、相続登記するのか、相続放棄するのか、の問題だと思われます。
民法（期間満了等による使用貸借の終了）
民法 | e-Gov法令検索
第五百九十七条 当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
２ 当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
３ 使用貸借は、借主の死亡によって終了する。
民法（借主による収去等）
第五百九十九条 借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合において、使用貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。
民法の規定によりますと、借主であるお義父様の死亡により使用貸借は終了することになります。また、使用貸借の終了により建物を取り壊して、土地を所有者に返還しなければならないことになります
この場合、土地所有者が民法の規定に従って、土地を明け渡すように請求してきた場合、建物を取り壊して返還しなければなりません。
通常、土地所有者がまったくの第三者でなければ、奥様の場合は、土地所有者が本家の親族であるということですので、厳密に民法の規定どおりに土地を明け渡すように請求することは考えにくいと思われます。
相続放棄について
家庭裁判所の相続放棄は、お義父様の死亡された日から３か月以内です。お義父様の死亡された日が昨年末ということですので、すでに３か月を経過していますので、家庭裁判所の相続放棄はできないことになります。
仮に相続開始から３か月以内の場合で、お義母様がその建物に居住していないのであれば、家庭裁判所の相続放棄をしてしまうことも一つの方法です。
お母様と奥様がこの相続放棄をすることによって、お二人が最初から相続人ではなかったことになりますので、建物取り壊しや土地の引渡について本家の方と相談・交渉する必要がなくなるからです。
建物の相続登記について
次に、相続登記をした方がよいかどうかを検討します。
お義母様が、現在もその建物に居住されており、今後も、その建物に居住されるということであれば、相続登記をした方がよいと思います。
これは、令和６年４月１日から相続登記の義務化が開始されますので、相続登記を３年以内（令和９年４月１日まで）にしない場合は、過料に処せられることになるからです。
お義母様が、現在、その建物に居住されていない場合、今後も、その建物に居住される予定がないということあれば、相続登記をしない方向で検討されてもよいと思います。
この場合は、建物を取り壊して土地を本家に返還することになりますが、本家の方と相談して、（取り壊し費用を捻出できないので）本家で建物の取り壊し費用を負担していただければ、土地を返還します、と申出されることも一つの方法であると思われます。
この取り壊しを令和９年４月１日までに行なえば、相続登記をしなくても過料に処せられないことになります。
建物を取り壊した場合、建物滅失登記を令和９年４月１日までに行う必要があります。
この建物滅失登記にかかる費用も本家で負担していただくことも、併せて申出されるのがよいでしょう。
建物滅失登記では、名義はお義父様のままで登記します。この場合、相続人のお義母様と奥様のうち、お一人を申請人とすることができます。
建物滅失登記は、相続登記をしないですることができます。相続人のお義母様と奥様の名義に変更しないで滅失登記をすることができます。
その代わりに、相続登記に必要な書類を本家の方に提供する必要があります。
必要書類は、次のとおりです。
① お義父様の除籍謄本（お義母様が存命ですので戸籍謄本）
② お義父様の戸籍の附票（または住民票の除票（本籍地の記載が必要です。）
③ 奥様の戸籍謄本と住民票（奥様が申請人となる場合）
その他、建物滅失登記では、次の書類も必要となります。
④ 取り壊し業者の「建物取り壊し証明書」
⑤ 取り壊し業者の印鑑証明書１通