生前贈与ができないときの公正証書で遺言書作成（相続対策事例）
現在、夫と妻共有名義の不動産を、将来の相続対策として、妻の子（夫の養女）名義としたい場合の方法を検討します。
【家族構成】
甲（29歳）：夫（55歳）の子
乙（27歳）：妻（55歳）の子（夫の養女）
丙（25歳）：妻（55歳）の子（夫の養女）
資産（賃貸マンション２室）
【妻の希望（１）質問：贈与で名義変更したい】
【質問】 現在、賃貸マンションの夫と妻の持分各２分の１を、妻単独所有とし、将来（相続開始後）、妻の子（夫の養女）乙・丙に確実に名義変更したい。また、贈与税・不動産取得税がかからないようにしたい。どういう方法がありますか。
賃貸マンション２室
Ａ（賃貸マンション）：現在、夫持分２分の１、妻持分２分の１
→ 妻単独所有にしたい。
→ 将来的には、乙・丙（あるいは、どちらか単独所有）としたい。
Ｂ（賃貸マンション）：現在、夫持分２分の１、妻持分２分の１
→ 妻単独所有にしたい。
→ 将来的には、乙・丙（あるいは、どちらか単独所有）としたい。
【妻の希望（１）質問に対する回答】
名義変更をする場合、税金の問題がありますので、次の方法で検討してみます。
贈与価格、固定資産税の評価価格を仮に同じ（実際には異なります）として、次の価格で計算します。
Ａ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円、合計2,000万円
Ｂ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円、合計2,000万円
夫婦間贈与で名義変更を検討
夫婦間贈与で贈与税が非課税（贈与価格が2,110万円まで）となる条件は、次のとおりです。
① 婚姻生活が２０年以上（戸籍謄本で証明）
② 居住用（夫婦が実際に住んでいる）不動産であること（賃貸用では適用がありません。）
婚姻生活が１５年で、贈与する不動産が「賃貸用」であるため、贈与で名義変更ができません。
暦年贈与で名義変更を検討
夫の持分２分の１を妻に暦年贈与で名義変更する場合です。
Ａ（賃貸マンション）：2,000万円×1／2＝1,000万円（贈与価格）
Ｂ（賃貸マンション）：2,000万円×1／2＝1,000万円（贈与価格）
合計：2,000万円を贈与することになります。
2,000万円の贈与の場合の贈与税は、
（2,000万円－110万円）×50％－250万円＝695万円（贈与税）
贈与税が695万円となりますので、暦年贈与で名義変更することは現実的ではありません。
以上のことから、夫婦間贈与、暦年贈与、どちらでも夫から妻への名義変更ができないことになります。
相続時精算課税制度を利用した贈与で名義変更を検討
親から子（現在、１８歳以上）へ相続時精算課税制度を利用した贈与を生前に行うことにより、名義変更する場合です。
条件は、次のとおりです。
① 親が６０歳以上の場合です。（現在、夫婦二人が６０歳未満ですので、６０歳以上になれば可能です。）
② 賃貸用でも居住用でも、どちらでも可能です。
③ 贈与の価格が2,500万円以内であれば、贈与税がかかりません。この価格を超えますと、一律20％の贈与税がかかります。
例えば、仮に、
Ａ（賃貸マンション）：2,000万円を、（乙）（あるいは、乙・丙各２分の１）：妻の子（夫の養女）に贈与する。
Ｂ（賃貸マンション）：2,000万円を、（丙）（あるいは、乙・丙各２分の１）：妻の子（夫の養女）に贈与する。
2,500万円以下であれば、親から乙・丙への贈与が可能です。贈与税がかかりません。
ただし、不動産取得税がかかります。
仮に、固定資産税の評価価格を次の価格とします。
Ａ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円
Ｂ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円
不動産取得税の計算は、次のとおりです。
Ａ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円
建物500万円×3％＝150,000円（不動産取得税）
土地持分1,500万円×1／2＝750万円
750万円×3％＝225,000円（不動産取得税）
合計：375,000円（不動産取得税）
Ｂ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円
合計：375,000円（不動産取得税）
贈与で名義変更する場合の登録免許税は、次のとおりです。
Ａ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円＝2,000万円
2,000万円×2％＝400,000円（登録免許税）
Ｂ（賃貸マンション）：建物500万円、土地持分1,500万円＝2,000万円
2,000万円×2％＝400,000円（登録免許税）
以上の計算から、
不動産取得税が、375,000円＋375,000円＝750,000円（不動産取得税）
登録免許税が、400,000円＋400,000円＝800,000円（登録免許税）
実費の税金が、合計：1,550,000円
相続時精算課税制度を利用した贈与でも、実費の税金が1,550,000円かかることになります。
結論として、現状では、税金を考えますと、生前贈与による名義変更はできないことになります。
【妻の希望（２）質問：錯誤などで所有権を抹消したい】
【質問】 Ａ（賃貸マンション）は、令和２年に、子乙から正式に売買契約を締結し、売買代金も支払い、夫婦共有名義としました。 これを、前所有者の子乙名義に戻すことは、必要書類を用意できるので、簡単にできそうな気がします。錯誤などで子乙名義に戻すことは難しいでしょうか。
【妻の希望（２）質問に対する回答】
錯誤で所有権を抹消
錯誤で所有権を抹消しますと、前所有者の子乙に所有権が戻ります。
この場合の「錯誤」は、売買契約が誤りであったことが理由となります。
この理由を法務局に提出する「登記原因証明情報」に記載することになります。
例えば、「錯誤」の理由が、売買契約の当事者が誤りであったなどの理由です。
例えば、売買契約の当事者は正しく、売買代金を受け取っていた事実があれば、錯誤で所有権を抹消することができません。
次の合意解除との関係から、錯誤があったことを証明する必要があります。錯誤があったことを証明できない場合は、子乙に不動産取得税がかかります。
売買契約を合意解除で所有権を抹消
また、売買契約を合意で解除して所有権を抹消することもできます。
この場合、売買代金を受け取っていたのであれば、売買代金を返却することになります。
売買契約を合意で解除して所有権を抹消した場合、所有権を回復した子乙には、不動産取得税がかかります（判例）。
評価価格が2,000万円であれば、375,000円が不動産取得税です。
【妻の希望（３）質問：可能な限り妻の持分を増やしたい】
【質問】 Ｂ（賃貸マンション）について、夫持分２分の１、妻持分２分の１の割合を、可能な限り、妻にすることは可能でしょうか。例えば、夫1000分の１、妻1000分の999という持分割合というようにしたいのですが。
【妻の希望（３）質問に対する回答】
この場合、1000分の499を贈与することになります。
Ｂマンション全体の価格が2,000万円とした場合、
Ｂ（賃貸用）：2,000万円×499／1000＝9,980,000円（贈与価格）
9,980,000円の贈与の場合の贈与税は、
（9,980,000円－110万円）×40％－125万円＝2,302,000円（贈与税）
贈与税は、2,302,000円です。
以上の方法（贈与、所有権抹消）では、名義変更ができませんので、次の遺言書作成を検討します。
遺言書の作成
将来的に、賃貸用のマンション２室を、確実に子乙・丙名義としたい場合、遺言書を作成しておくという方法もあります。
例えば、
Ａ（賃貸マンション）を子乙としたい場合
遺言書の内容
夫がＡ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子乙に相続させる。
妻がＡ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子乙に相続させる。
Ｂ（賃貸マンション）を子丙としたい場合
遺言書の内容
夫がＡ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子丙に相続させる。
妻がＡ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子丙に相続させる。
Ａ（賃貸マンション）・Ｂ（賃貸用マンション）を子乙・丙の共有（各２分の１）とすることも可能です。
遺言書を作成する場合、Ａ（賃貸マンション）・Ｂ（賃貸マンション）についてのみを遺言することができます。その他の財産を遺言しなくても問題ありません。
この場合、遺言書に記載されていない財産は、相続人の遺産分割協議で決めることになります。
希望する遺言書の内容：賃貸用のマンション２室について「相続させる」の遺言書を作成。
賃貸マンション２室 Ａ（賃貸マンション）：子乙に遺したい。 現在、夫持分２分の１，妻持分２分の１ Ｂ（賃貸マンション）：子丙に遺したい。 現在、夫持分２分の１，妻持分２分の１
Ａ（賃貸マンション）：子乙に遺したい。
遺言書の内容
夫がＡ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子乙に相続させる。
妻がＡ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子乙に相続させる。
Ｂ（賃貸マンション）：子丙に遺したい。
遺言書の内容
夫がＢ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子丙に相続させる。
妻がＢ（賃貸マンション）（持分２分の１）を子丙に相続させる。
↓
実際の遺言書作成
夫と妻、別々に遺言書を作成します。
（１）夫の遺言書
夫は、子乙にＡ（賃貸マンション）の持分２分の１を相続させる。
夫は、子丙にＢ（賃貸マンション）の持分２分の１を相続させる。
（２）妻の遺言書
妻は、子乙にＡ（賃貸マンション）の持分２分の１を相続させる。
妻は、子乙にＢ（賃貸マンション）の持分２分の１を相続させる。
遺言書を作成する方法
（１）（２）（３）のいずれかの遺言書作成方法があります。
お勧めは、（１）公正証書遺言書の作成です。
理由は、遺言書作成