遺産分割協議書作成と「不動産の表示」の不明瞭

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遺産分割協議書作成と「不動産の表示」の不明瞭

相続により不動産の名義変更(相続登記)を行うため、遺産分割協議書を作成する場合があります。
この場合、遺産分割協議書に記載する「不動産の表示」は、どのように記載したらよいでしょうか。

相続による不動産の名義変更(相続登記)を申請する役所は、登記所(法務局)です。
登記所に提出しますので、その内容、表示が登記所の審査を通るものでなければなりません。

「不動産の表示」は、登記所が管理する登記記録で確認します。
この登記記録に記載されているとおりに記載すれば間違いありません。

例えば、次のような事例が、ごく稀にあります。

相続人の間で遺産分割協議書を作成し、署名、実印も押印し、印鑑証明書も揃えたが、名義変更(相続登記)をしていなかった場合です。
通常、ここまで進めたにもかかわらず、名義変更(相続登記)をしないことは、ごく稀です。
ですが、このごく稀なことも、実際にはあります。

このごく稀な事例では、名義変更(相続登記)をしないまま、時が過ぎ、遺産分割協議書で不動産を相続した人が死亡してしまった場合は、どうでしょうか。

この場合であっても、すでに作成された遺産分割協議書を次の名義変更(相続登記)で使用することができます。

ところが、すでに作成された遺産分割協議書の「不動産の表示」が登記所の登記記録と一致していない場合は、どうでしょうか。

遺産分割は、そもそも、相続人の誰が「何を」相続する、という内容です。
この「何を」、が特定されなければ、そもそも、名義変更(相続登記)することができません。

例えば、マンションの場合、敷地がいくつかの土地に分かれている場合があります。
マンションの専有部分の建物を特定するためには、家屋番号が記載されている必要があります。
この家屋番号が記載されず、土地も1個のみ記載され、他の土地が記載されていない場合は、どうでしょうか。

このように、過去に作成された遺産分割協議書を使用する場合、遺産分割協議書作成の相続人が、すでに死亡している場合は、作成しなおすことができません。

そこで、このような場合、遺産分割協議書の不動産の表示を補完する書面を提出します。
例えば、その当時、相続税の申告をしていたのであれば、これを提出し、また、他に被相続人の不動産が存在していなかったことを証明するために、被相続人名義の「名寄帳」を取得することも必要な場合があります。

現在の相続人が、新たに遺産分割協議書など書面を作成しなおすことができ、これを提出すれば問題ありませんが、現在の相続人の間で、過去に作成された遺産分割協議書などに代わる書面を作成することが困難な場合は、上記のような補完する書類を取得、提出することしかできなくなります。

そういう意味で、たかが不動産の表示、されど不動産の表示、不動産の表示は正確に記載する必要があります。
不安な場合は、作成した遺産分割協議書を専門家に見てもらうことをお勧めします。

遺産分割協議書の「不動産の表示」を記載する場合、司法書士が記載する場合は、登記所の登記記録に記載されているとおりに記入するのが普通です。税理士が記載する場合は、市区町村役場の固定資産税課税明細書に記載されている内容で記載するのが普通です。例えば、土地であれば、地目、地積を、建物であれば、種類、構造、床面積は、課税明細書に記載されている内容で記載しているようです。過去、何かも経験があります。税理士は、相続税申告の関係で、「不動産の表示」の実質的な内容を記載すべきだと考えていると思います。このどちらの方法であっても、登記できます。

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