農地の被相続人叔母名義を甥に名義変更する方法：相続登記相談
【相続登記相談事例】 被相続人叔母（父の姉）名義の不動産を叔母（父の妹）名義に相続登記をし、これを甥（父の子）に贈与しようと考えています。 これらの手続をするには、どのようにしたらよいですか。
【相続財産】 ①宅地：評価価格：100万円 ②宅地＋家屋：評価価格：500万円＋400万円 ③田畑山林（合計36筆）評価価格：1万円
【相続人関係】 被相続人：叔母（父の姉）：配偶者・子がいない。 相続人：叔母（父の妹）、父（兄弟姉妹が相続人となる。）
被相続人叔母名義を甥に名義変更する方法：その１
① 相続登記：被相続人叔母（父の姉）名義を叔母（父の妹）に名義変更
② 贈与登記：叔母（父の妹）から甥（父の子）に名義変更
② 贈与登記：叔母（父の妹）から甥（父の子）に名義変更の問題点
農地法の許可の問題
農地法（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
農地法 | e-Gov法令検索
第三条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
不動産に「田・畑」があるため、登記上の地目が「田・畑」の場合、贈与では、「農地法の許可」が必要です。
これは、おそらく、市街化調整区域（区域の別がない、線引きのない市町村）の場合、贈与を受ける甥が「農業従事者」であれば、農地法の許可を得ることができますが、農業従事者でない場合は、この許可が下りません。
そうしますと、不動産のうち「田・畑」は贈与できないことになり、不動産全部を贈与できないことになります。
甥（父の子）が叔母（父の妹）の直接の「相続人」ではない場合、遺言書を作成した場合であっても（叔母が甥に「遺贈する。」）、甥（父の子）が叔母（父の妹）の直接の相続人ではない場合は、相続人ではない甥への遺贈でも、農地法の許可が必要です。なお、「相続」では、農地法の許可は必要ありません。
贈与税の問題
叔母（父の妹）から甥（父の子）への贈与で名義変更の場合、贈与税がかかります。
評価価格の合計を仮に、1,000万円とします。
1,000万円－110万円＝890万円
890万円×40％－125万円＝231万円（贈与税）
そこで、次の方法が考えられます。
【甥が農業従事者の場合】贈与税の問題があるため
① 相続登記：被相続人名義を叔母（父の妹）に名義変更
② 甥（父の子）が叔母（父の妹）の直接の「相続人」ではない場合、叔母（父の妹）の直接の相続人父（叔母の弟・甥の父）に対して、公正証書遺言書を作成（叔母（父の妹）が直接の相続人父（叔母の弟）に「相続させる。」）
→ この場合は、「相続」であるので、農地法の許可が必要ありません。
③ 将来的には、この相続人父から甥（子）への「相続」ですべての不動産の名義変更ができることになります。
【甥が農業従事者でない場合】農地法の許可の問題があるため
① 相続登記：被相続人名義を叔母（父の妹）に名義変更
② 甥（父の子）が叔母（父の妹）の直接の「相続人」ではない場合、叔母（父の妹）の直接の相続人父（叔母の弟・甥の父）に対して、公正証書遺言書を作成（叔母（父の妹）が直接の相続人父（叔母の弟）に「相続させる。」）
→ この場合は、「相続」であるので、農地法の許可が必要ありません。
③ 将来的には、この相続人父から甥（子）への「相続」ですべての不動産の名義変更ができることになります。
被相続人叔母名義を甥に名義変更する方法：その２
事例の父が被相続人叔母（父の姉）よりも先に死亡していた場合
父が被相続人叔母（父の姉）よりも先に死亡していた場合は、甥は、被相続人叔母（父の姉）の代襲相続人として、叔母（父の姉）の不動産を「相続」で取得することができます。
事例の場合、最終的に甥に不動産を取得させたいときは、叔母（父の妹）を経由することなく、甥が代襲相続人として相続できますので、叔母（父の姉）と甥との遺産分割協議（遺産分割協議書を作成）して、甥名義とすることができます。この場合は、「相続」ですので、農地法の許可は必要ありません。
まとめ：農地の相続
上記のように、相続人が誰になるのかによって、登記の方法が異なりますので、まずは、相続人を確定します。そのうえで、農地の名義変更（相続登記）をすることになります。また、贈与をしようとするときは、贈与税がどのくらいかかるのかなど検討した方がよいでしょう。
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