相続登記と時効取得（相続相談）
相続相談事例
被相続人が亡くなり相続が開始してから２０年を経過しました。
法定相続人３名のうち、そのうちの相続人１名Ａが被相続人名義の土地建物に２０年以上、住み続けており、固定資産税を支払ってきました。
土地建物の名義は、現在、被相続人名義のままです。
法定相続人は３名で、過去、遺産分割の話し合いをしたが成立していない。
相続人Ａは、被相続人名義の土地建物について、「時効取得」を理由（登記原因）として、自分に名義変更登記をすることができるでしょうか。
相続の場合の時効取得
時効取得を理由（登記原因）として、自分に名義変更登記をしようとする場合、
「相続」以外の場合：話し合いまたは裁判
「相続」の場合、話し合いによって解決する場合は、「時効取得」で名義変更登記するよりも「相続」で名義変更するのがよいでしょう。話し合いで解決するのであれば、あえて「時効取得」で名義変更登記する必要がないからです。
なぜなら、「時効取得」で名義変更登記する場合の登録免許税の税率は２％、「相続」で名義変更登記する場合の登録免許税の税率は０・４％。また、「時効取得」で名義変更登記をすると、税務上の一時所得として所得税の課税対象となります。
「相続」の場合、話し合いで解決できない場合は、裁判で解決ということになります。
時効取得とは
民法（所有権の取得時効）
民法 | e-Gov法令検索
第百六十二条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２ 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
上記の条文の内容から、時効により不動産を取得するには、「所有の意思」が必要となります。
時効取得に必要な「所有の意思」は、法律上根拠のある思い込み（信じたこと）が必要です。
「所有の意思」は、裁判となった場合、これを証明する必要があります。
不動産の相続の場合の時効取得
遺言書があり、法定相続人のうちの１名に不動産（の所有権）を相続取得させるとある場合には、その法定相続人が相続開始時に確定的に不動産（の所有権）を取得します。
遺言書がない場合、複数の法定相続人の間での遺産分割協議が成立し、法定相続人のうちの１名が不動産（の所有権）を相続取得する場合は、その法定相続人が相続開始の時に確定的に不動産（の所有権）を取得します。
これら遺言書がない場合、遺産分割協議も成立していない状態の相続の場合に、法定相続人が複数いる場合には、相続の開始時点で被相続人名義の不動産は法定相続人全員の共有状態となります。（法定相続分で共有状態）
この法定相続の場合に、法定相続人のうちの１名長男が、自分は長男だから不動産を相続取得したものと思い込んだ（信じた）としても、時効により取得することはできません。（法律上根拠のない思い込み）
現在の法律（民法）では、法定相続の場合に、戸籍を調べれば、法定相続人が誰であるのか、わかってしまうからです。
時効取得に必要な「所有の意思」は、法律上根拠のある思い込み（信じたこと）が必要です。
「所有の意思」は、裁判となった場合、これを証明する必要があります。
「所有の意思」があるというためには、例えば、法定相続人全員で遺産分割協議をして、法定相続人のうちの１名が相続取得する、とした場合は、その相続人がその協議成立の時点で、「所有の意思」がある、ということになります。
被相続人が親で、相続人が子の場合、
- 善意、無過失で１０年間占有していたときに時効取得が成立するのは、
（１）法定相続人全員での遺産分割（話し合い）で、自分がその不動産を取得することに他の相続人が同意したが、遺産分割協議書を作成していなかったことにより、相続登記をしていなかった場合
（２）相続人の子が一人で、きちんと戸籍で調べても、法定相続人が自分ひとりだと思っていた場合、後になって、実は、もう一人法律上の子がいたとき
（例えば、被相続人父死亡時の戸籍では、他に相続人がいないことを確認していたが、相続開始後、他の子を認知するとした遺言書があり、これに基づいて認知届がなされ戸籍に記載された場合：極めて珍しいことですが、実際ありました。）
所有の意思があったと言えるでしょう。 - ２０年間占有していたときに時効取得が成立するのは、
例えば、相続人の子が一人で、戸籍で調べないで、法定相続人が自分ひとりだと思っていた場合、後になって、実は、もう一人法律上の子がいたとき
所有の意思があったと言えるかもしれませんが、所有の意思があったというには弱いでしょう。 - 時効取得が成立しないのは、
この場合（２０年間の占有）、小さいときから兄弟姉妹がいたことを認識していたときは、所有の意思があったとは言えないでしょう。
これは、偽りの所有の意思であり、自分に相続権があれば、他の兄弟姉妹にも相続権があると思うのが普通です。
遺産分割協議が成立していない状態の場合は、不動産の単独所有意思はなく、共有持分権の意思だけの状態です。
単に、２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、という事実だけでは、現在の法律では、時効取得は成立しません。
２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、ということで時効が成立する条文がない以上、基本的に、時効取得は成立しません。
この場合の時効取得を成立させる明確な法律がないので、結局、最高裁判所まで裁判をすることになります。相続人の一方（原告）は、時効取得が成立している、と主張し、相続人の一方（被告）は、時効取得が成立していない、という主張の裁判です。（結局、どちらが正しいのか、よくわからないことになります。）
１審・２審・最高裁判所までの訴訟費用や弁護士費用は相当な金額になるものと思われます。（ご自分で訴訟をすれば別です。）
２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、ということで時効取得が成立するには、新たな法律が必要です。すくなくとも、現在の法律では、単に、２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、という事実だけでは、時効取得は成立しません。
時効取得の登記申請方法
当事者の共同申請の場合
時効取得を登記原因として不動産の登記を申請する場合の方法は、
時効により不動産の権利を取得した人と時効により不動産の権利を失った人が共同して申請します。
登記権利者は、時効により不動産の権利を取得した人、登記義務者は、時効により不動産の権利を失った人、がなります。
登記義務者（時効により所有権を失った人）の用意する必要書類は、次の書類です。
- 不動産の権利証（登記済権利証または登記識別情報）
- 印鑑証明書
- 実印を押印した登記用委任状
- 実印を押印した移転登記原因証明情報
- 固定資産税の評価証明書
裁判所の和解・判決による場合
裁判所の和解・判決によって、時効による不動産の権利を取得した人が、自分一人で、登記権利者が、登記義務者の協力を得ることなく単独で、登記申請できます。
この場合、上記当事者の共同申請で用意する登記義務者の書類は不要となります。
ただし、この和解・判決による登記をする前に、次の登記をする必要があります。
相続を登記原因として、法定相続人全員の名義（法定相続分で）に所有権移転登記
その後に、時効取得した相続人名義に他の相続人の持分全部移転登記
時効取得と税金
事例の場合、相続税については、相続開始から２０年も過ぎていますので、相続税の対象となりません。
不動産を時効取得したときには、税法上、一時所得として所得税の課税対象となります。
一時所得の計算方法は、
時効取得した土地等の財産の価額(時価)−土地等の財産を時効取得するために直接要した金額−特別控除額(最高50万円)＝ 一時所得の金額（課税対象は、この金額の1/2の金額です。）
次の国税庁のサイトを参照してください。
No.1493 土地等の財産を時効の援用により取得したとき
事例の場合の結論
相続の時効取得で登記する場合、法定相続人全員での話し合いが成立して、共同申請で行う場合の登記申請の方法は、次のとおりです。
- 相続を登記原因として、法定相続人全員の名義に所有権移転登記
- 時効取得を登記原因として、他の法定相続人全員から不動産の権利を取得した相続人に対する持分全部移転登記
当事者の話し合いで、時効取得を原因として登記ができるのであれば、この登記をせずに、遺産分割協議による相続登記をした方がよいでしょう。
相続の場合、２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、と事実だけで、裁判により解決しようとする場合、時効取得が認められる確率は、限りなく０に近いでしょう。
そこで、次の方法が考えられます。
現在の法定相続人全員と法定相続分対する金額の支払いを条件として、遺産分割協議の交渉をします。
この協議が成立しない場合は、家庭裁判所に遺産分割の調停を申立てます。
遺産分割の調停が成立しない場合は、さらに、家庭裁判所に遺産分割の審判を申し立てます。
相続の場合、成立するかしないか不透明な時効取得により解決するのではなく、「相続」で解決するのがよいでしょう。
法定相続人らが、相続開始後、このような事態に陥らないためにも、今後は、遺言書の作成がますます重要となるでしょう。
相続に関連した時効取得
相続に関連した時効取得は、例えば、次のような事例です。
- Ａさん所有の敷地内に30平方メートルの他人名義の土地があります。
Ａさんは、約20年以上前に、親戚から敷地と建物の贈与を受けました。
最近になり、家を建て直すことになったので、建築会社に建築計画を依頼しました。
そうしたところ、Ａさんの敷地内に他人名義の土地（30㎡）があることが分かりました。建築会社としては、他人名義の土地に建築することができません。（もっとも、その人の承諾があれば、建築できますが。）
そこで、この土地の所有者を調べたところ、親戚の人名義であることが判明しました。この名義人の親戚はすでに死亡しています。
死亡した親戚の親族を調べたところ、相続人が１名いることが判明しました。
この場合、どういう方法で、Ａさんは自分に名義変更をしたらよいでしょうか。 - Ｂさん所有の敷地内に１・５平方メートルの他人名義の土地があります。
Ｂさんの先代（お父さん）は、約40年以上前に、不動産業者から敷地を購入しました。
最近になり、測量士に土地の測量を依頼しました。
そうしたところ、Ａさんの敷地内に他人名義の土地（1・5㎡）があることが分かりました。
そこで、この土地の所有者を調べたところ、４０年以上前、この周辺一帯の土地を所有していた地主であることが判明しました。この名義人の地主はすでに死亡しています。
死亡した地主の親族を訪問し、話しを聞いたところ、死亡した地主には相続人が10名いることが判明しました。
この場合、どういう方法で、Ｂさんは自分に名義変更をしたらよいでしょうか。