横浜市都筑区の相続登記（相談）：共有者の相続登記と行方が分からない人の登記の方法
【事例】
相続登記する不動産は、横浜市都筑区の土地・建物。
名義人は、相談者・依頼者とその父・母、前配偶者の４名が各４分の１持分で共有。
父と母は、すでに死亡している（父➡母の順番で死亡）。前配偶者の行方が分からない。
相続登記と行方が分からない人の登記の手順
相談者・依頼者は、母の死亡を受けて、横浜市都筑区の土地・建物の名義を整理したいと考えています。
そこで、死亡した父と母についての相続登記をします。
前配偶者の行方が分からないので、前配偶者に連絡を取って、前配偶者の持分を相談者・依頼者名義としたいと考えています。
どういう手順・方法で行ったらよいでしょうか。
相続登記と前配偶者の件を同時並行的に進めます。
相続登記
被相続人父と母の相続登記は、相続人が相談者・依頼者本人１名のため、法定相続での登記となります。
被相続人父と母の相続登記
登記名義人が父と母で別々に登記されていますので、登記も別々に申請します。
父➡母の順番に死亡していますので、これを法定相続分で登記しますと、次のようになります。
まず、登記名義人の父（持分４分の１）について登記します。
（１）登記の目的 父持分全部移転
原 因 〇年〇月〇日相続
相 続 人 （被相続人）
（住所）横浜市都筑区○○
持分８分の１
（亡）母
（住所）横浜市都筑区○○
持分８分の１
依頼者本人
（１）の登記をすることにより、母の持分が４分の１と８分の１を合わせて、８分の３となります。母のこの持分８分の３について、依頼者本人が相続しますので、次のように登記します。
1／4＝2／8ですので、2／8＋1／8＝3／8となります。
（２）登記の目的 母持分全部移転
原 因 〇年〇月〇日相続
相 続 人 （被相続人）
（住所）横浜市都筑区○○
持分８分の３
依頼者本人
相続登記に必要な戸籍除籍謄本・住民票（除票）
相続登記に基本的に必要な書類は、相続登記の必要書類を参考にしてください。
父・母名義の相続登記（法定相続で）
（１）被相続人父と母の出生から死亡までの除籍謄本
➡ ほかに子がいないことを証明します。
（２）被相続人父と母の住民票（死亡時の住民票）または戸籍の附票
（３）相続人依頼者本人の住民票
行方が分からない人の登記
前配偶者の行方が分からないので、その行方を探すところから始ます。
幸にも、前配偶者の行方が分かりましたので、その前配偶者と打ち合わせをします。
前配偶者は、依頼者本人と直接、打ち合わせやその後の書類のやり取りをしたくない意向ですので、当司法書士事務所が対応することとなりました。
前配偶者との打ち合わせ
前配偶者が持っている持分４分の１を依頼者本人に名義変更（持分移転登記）する根拠（登記の原因）を検討します。
前配偶者は、依頼者本人から金銭を受け取ることを希望しておらず、名義変更に協力する意向ですので、金銭の授受を伴わない方法を検討します。また、前配偶者は、自分がなんらかの金銭的な負担をしたくないという意向です。
登記の原因を「財産分与」で検討
前配偶者と依頼者本人は、離婚していますので、離婚後の名義変更として、まずは、財産分与による名義変更（持分移転登記）でよいかどうかを検討します。
離婚による財産分与で名義変更の問題点
通常、前配偶者の持っている持分を移転登記する場合、離婚後に登記することになりますので、財産分与を登記原因とするのが自然です。
ただし、不動産を離婚による財産分与で譲渡する場合、譲渡する人には譲渡所得税の問題があります。
一般的に、不動産を譲渡（売却）する時の価格が、不動産を取得（買った）した時の価格よりも高い場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。「譲渡したことによって得た利益」があったとみなされます。
これは、離婚による財産分与で譲渡する場合にも適用されます。
今回の譲渡では、この「譲渡したことによって得た利益」があります。
ただし、この譲渡所得税は、譲渡する不動産が「居住用の不動産（譲渡する人が住んでいた）」であるときは、「譲渡したことによって得た利益」が3,000万円以内であれば、譲渡所得税がかからないのが原則です。
ただし、この特例は、住まなくなってから３年以内に譲渡することが必要です。
前配偶者は、「住まなくなってから」３年以上経過していますので、この特例が適用されません。
結局、離婚による財産分与で名義変更することになれば、前配偶者には譲渡所得税がかかることになりますので、離婚による財産分与で名義変更することは避けたいところです。
登記の原因を「贈与」で検討
そこで、次に、登記の原因を「贈与」でするかどうかを検討します。
「贈与」で名義変更（持分移転登記）をするときは、「贈与税」の問題があります。
これは、「贈与によって持分の移転を受ける受贈者」である依頼者本人にかかる税金です。
贈与税の計算（贈与税の申告が必要です。）
土地路線価＋建物評価価格＝合計：1,000万円
前配偶者の持分４分の１を贈与で取得
1,000万円×1／4＝250万円
250万円－110万円（基礎控除額）＝140万円
140万円×10％＝14万円（贈与税）
この結果、依頼者本人には贈与税：14万円がかかることになります。贈与税の申告と納税が必要となります。
依頼者本人に以上の内容を伝えて、「贈与」によって前配偶者の持分を移転登記することにしました。
贈与で持分移転登記
前配偶者の住所が変更していますので、贈与による登記の前に「住所変更登記」をします。
（３）登記の目的 所有権登記名義人住所変更
原 因 〇年〇月〇日住所移転
変更後の事項
共有者前配偶者の住所
（住所）○○
申 請 人 （住所）○○
前配偶者
（４）登記の目的 前配偶者持分全部移転
原 因 〇年〇月〇日贈与
権 利 者 （住所）横浜市都筑区○○
持分４分の１
依頼者本人
義 務 者 （住所）○○
前配偶者
登記完了後の持分計算
以上の登記が完了しましたので、依頼者本人の合計持分を計算します。
（１）元から持っていた持分：４分の１
（２）父から相続した持分：８分の１
（３）母から相続した持分：８分の３
（４）前配偶者から贈与をされた持分：４分の１
依頼者本人は、共有持分を４回に分けて取得しましたので、共有者ではなく「所有者」となります。このことを確認します。
1／4＋1／8＋3／8＋1／4 ＝ 2／8＋1／8＋3／8＋2／8 ＝ 8／8 ＝ 1
この計算で所有権全部を持っていることが確認できました。
なお、いわゆる「権利証（登記済権利証と登記識別情報通知）」は、４回登記した際に発行された「権利証」４件分で所有権全部の「権利証」となります。
以上、相続登記と贈与登記をまとめて４件で申請します。
相続登記と行方が分からない人の登記でかかった費用
相続登記費用
司法書士報酬：約60,000円
登録免許税・証明書：約50,000円
贈与登記費用
司法書士報酬：約60,000円（住所変更登記を含む）
登録免許税・証明書：約50,000円
横浜市都筑区の相続登記や相続については、当司法書士事務所にご相談ください。
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