不動産売却のための換価分割と代償分割(相続相談:登記の方法)

不動産売却のための換価分割と代償分割(相続相談:登記の方法)

【相続相談事例】
相続不動産を売却して、相続人姉妹2名で売却代金を平等に分けたいと考えています。
どういう登記の方法がありますか。

相続不動産を売却する目的で、相続の名義人を誰にするかを単純に決めることはできません。不動産を売却するということは、譲渡所得税の問題もありますので、慎重に検討する必要があります。
換価分割とは、相続の段階(話し合い・遺産分割協議)で、不動産を売却して誰がいくら取得するのかが決定していない(金額が決まっていない)ことが前提です。これに対して、相続の段階で誰がいくら取得するのかを決定する(金額が決まっている)のが代償分割です。

まずは、相続税や譲渡所得税の問題を検討する

相続不動産を売却する場合、まず、相続の登記名義人をどうするか(誰で登記するか)については、次の点(相続税や譲渡所得税)などを考慮して慎重に検討する必要があります。

相続税の対象となるのか

相続税の基礎控除額(3,000万円+法定相続人1名当たり600万円)を超えて、相続税の対象となる場合、相続税の減額特例の適用があるかどうかを検討します。

小規模宅地の特例

被相続人の居住用宅地を、被相続人と同居していた配偶者や子が相続する場合」、相続不動産に居住している相続人がいる場合の相続評価の減額特例
「被相続人の居住用宅地を、被相続人と同居していた配偶者や子が相続する場合」、相続不動産に居住している相続人については、小規模宅地の特例(最大80%減額)の適用があります。
したがって、相続登記では「相続不動産に居住している相続人」の名義を必ず入れます。

譲渡所得税の対象となるのか

居住用不動産を売ったときの減額特例

「相続不動産に居住している相続人」がいる場合の居住用不動産の減額特例
不動産を売買で譲渡する場合、売主の相続人は「譲渡所得税」の対象となります。
この譲渡所得税は、「売主が売却不動産に居住していたかどうか」で減税適用の有無が異なります。

「相続不動産に居住している相続人」が居住用不動産を売却する場合、居住用不動産の譲渡所得税の計算では、3,000万円の減税特例(国税庁のサイト)の適用があります。
相続不動産では、「被相続人が購入した当時の売買代金」と比較して、相続人が売却する時点での売買代金が高いのが通常です。この場合、売買の譲渡利益が生じますので、譲渡所得税を納めるのが普通です。
そこで、「相続不動産に居住している相続人」が居住用不動産を売却する場合、譲渡利益があったとしても、譲渡利益から3,000万円を差し引くことができます。そうしますと、譲渡所得税を納める必要がないか、あるいは、譲渡所得税を低く抑えることができます。
したがって、相続登記では「相続不動産に居住している相続人」の名義を必ず入れます。

被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

被相続人が居住していた不動産(空き家でなければいけない)(建物または土地・建物→土地のみの売却には適用されない)を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売った場合に、譲渡所得税の減額適用がります。この場合、譲渡利益があったとしても、譲渡利益から3,000万円を差し引くことができます。
この減税適用を受けるための基本的な条件は、次のとおりです。
(1)昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
(2)区分所有建物登記がされている建物でないこと。
(3)相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。(空き家)
(4)相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。(空き家)→ 住んではいけない。
(5)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
(6)譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。
その他の条件は、国税庁のサイト(No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例)でご確認ください。

以上の点を踏まえた上で名義人となる人を決定

相続不動産の換価分割では、次の名義人とする方法があります。

相続人全員名義で登記

事例の場合、相続不動産を相続人姉妹2名で登記し、この2名が売主となる方法で、姉妹2名(相続人全員)で売却手続き(売買契約締結から売買代金の分配・精算行為)を行います。
この2名が売主となるので、不動産売買契約締結、最終売買代金決済など2名が売買契約に直接関係することになり、売却による登記では、2名の必要書類など用意することになります。

遺産分割調停では、売却手続き(売買契約締結から売買代金の分配・精算行為)を第三者、例えば、司法書士や弁護士が行うことがあります。このことは遺産分割調停調書に記載される場合があります。
この場合、相続名義人を相続人全員として登記し、その後の売却については、相続人全員から委任を受けた代理人である司法書士や弁護士が行います。売却による登記では、相続人全員の必要書類など用意することになります。

相続人の一名を相続名義人として登記

換価分割の方法として、遺産分割で便宜上一人名義にし、登記名義人となった相続人が売却手続き(売買契約締結から売買代金の分配・精算行為)を行います。
この1名が不動産売買契約締結、最終売買代金決済など売買契約に直接関係することになり、売却による登記では、この1名の必要書類など用意することになります。

国税庁の次のサイトを参考にしてください。
「国税庁ホームページより」遺産の換価分割のための相続登記と贈与税
【照会要旨】
 遺産分割の調停により換価分割をすることになりました。ところで、換価の都合上、共同相続人のうち1人の名義に相続登記をしたうえで換価し、その後において、換価代金を分配することとしました。
この場合、贈与税の課税が問題になりますか。
【回答要旨】
 共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価のための便宜のものであり、その代金が、分割に関する調停の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。
【関係法令通達】
 相続税法第1条の4
 注記
 平成28年7月1日現在の法令・通達等に基づいて作成しています。
 この質疑事例は、照会に係る事実関係を前提とした一般的な回答であり、必ずしも事案の内容の全部を表現したものではありませんから、納税者の方々が行う具体的な取引等に適用する場合においては、この回答内容と異なる課税関係が生ずることがあることにご注意ください。

換価分割の場合、減税特例の適用者

換価分割の場合、上記相続税、譲渡所得税の減額特例を利用したのであれば、減額特例の対象となる相続人のみとなります。また、上記相続税、譲渡所得税の減額特例を利用できないのであれば、換価分割の方法として、相続人全員または一部の相続人名義で問題ありません。

代償分割が換価分割とみなされる場合

遺産分割協議書を「代償分割」のつもりで作成した場合、
遺産分割で一人名義にする代わりに、売却代金から経費などを差し引いた金額の半金を代償金として他の相続人に支払う方法とした場合は、
これは、換価分割とみなされます。なぜなら、代償金の額が特定(確定)していないため。(2018.10.1東京国税局電話相談室と顧問税理士に確認済み)

例えば、相続人の1名が不動産売買契約締結、最終売買代金決済など売買契約に直接関係することになり、この1名の必要書類など用意することになります。
最終売買代金の決済後、売却代金から経費などを差し引いた金額の半金を代償金として他の相続人に支払うことになります。

この場合、遺産分割協議書の作成段階では、代償金の額が特定(確定)していませんので(代償金は、例えば、1,000万円支払う。金額が確定している)、前記の換価分割扱いとなり、換価分割と同様な税務上の問題が生じます。

換価分割扱いとなる場合の遺産分割協議書の例
相続人Aは、○〇の不動産を相続取得する。
ただし、上記不動産をAが売却し、売却代金から次の経費等を差し引いた金額の半金を代償金としてAがBに対して支払い、Bがこれを受け取る。
 売却に係る経費等
 (1)上記不動産の司法書士に支払う相続登記費用(報酬・実費)
 (2)売買契約締結・決済に係る諸経費(売買契約書に貼付する収入印紙税、仲介業
    者への仲介手数料、交通費など)
 (3)境界確定作業がある場合の測量費、境界確定料、登記費用など
 (4)譲渡所得税がかかる場合の譲渡所得税
 (5)上記の他、不動産売却に伴う必要な経費

換価分割扱いとならない場合の遺産分割協議書の例
相続人Aは、○〇の不動産を相続取得する。
ただし、AはBに対し代償金として金○○円を支払う。

代償分割(相続)と不動産売却(売買)は、切り離して考える必要があります。
代償分割による相続登記を参考にしてください。

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