相続登記と時効取得（相続相談）
相続相談事例
被相続人が亡くなり相続が開始してから２０年を経過しました。
法定相続人３名のうち、そのうちの相続人１名Ａが被相続人名義の土地建物に２０年以上、住み続けており、固定資産税を支払ってきました。
土地建物の名義は、現在、被相続人名義のままです。
法定相続人は３名で、過去、遺産分割の話し合いをしたが成立していない。
相続人Ａは、被相続人名義の土地建物について、「時効取得」を理由（登記原因）として、自分に名義変更登記をすることができるでしょうか。
相続の場合の時効取得
時効取得を理由（登記原因）として、自分に名義変更登記をしようとする場合、
「相続」以外の場合：話し合いまたは裁判
「相続」の場合、話し合いによって解決する場合は、「時効取得」で名義変更登記するよりも「相続」で名義変更するのがよいでしょう。話し合いで解決するのであれば、あえて「時効取得」で名義変更登記する必要がないからです。
なぜなら、「時効取得」で名義変更登記する場合の登録免許税の税率は２％、「相続」で名義変更登記する場合の登録免許税の税率は０・４％。また、「時効取得」で名義変更登記をすると、税務上の一時所得として所得税の課税対象となります。
「相続」の場合、話し合いで解決できない場合は、裁判で解決ということになります。
時効取得とは
民法（所有権の取得時効）
民法 | e-Gov法令検索
第百六十二条 二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
２ 十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。
上記の条文の内容から、時効により不動産を取得するには、「所有の意思」が必要となります。
時効取得に必要な「所有の意思」は、法律上根拠のある思い込み（信じたこと）が必要です。
「所有の意思」は、裁判となった場合、これを証明する必要があります。
不動産の相続の場合の時効取得
遺言書があり、法定相続人のうちの１名に不動産（の所有権）を相続取得させるとある場合には、その法定相続人が相続開始時に確定的に不動産（の所有権）を取得します。
遺言書がない場合、複数の法定相続人の間での遺産分割協議が成立し、法定相続人のうちの１名が不動産（の所有権）を相続取得する場合は、その法定相続人が相続開始の時に確定的に不動産（の所有権）を取得します。
これら遺言書がない場合、遺産分割協議も成立していない状態の相続の場合に、法定相続人が複数いる場合には、相続の開始時点で被相続人名義の不動産は法定相続人全員の共有状態となります。（法定相続分で共有状態）
この法定相続の場合に、法定相続人のうちの１名長男が、自分は長男だから不動産を相続取得したものと思い込んだ（信じた）としても、時効により取得することはできません。（法律上根拠のない思い込み）
現在の法律（民法）では、法定相続の場合に、戸籍を調べれば、法定相続人が誰であるのか、わかってしまうからです。
時効取得に必要な「所有の意思」は、法律上根拠のある思い込み（信じたこと）が必要です。
「所有の意思」は、裁判となった場合、これを証明する必要があります。
「所有の意思」があるというためには、例えば、法定相続人全員で遺産分割協議をして、法定相続人のうちの１名が相続取得する、とした場合は、その相続人がその協議成立の時点で、「所有の意思」がある、ということになります。
被相続人が親で、相続人が子の場合、
- 善意、無過失で１０年間占有していたときに時効取得が成立するのは、
（１）法定相続人全員での遺産分割（話し合い）で、自分がその不動産を取得することに他の相続人が同意したが、遺産分割協議書を作成していなかったことにより、相続登記をしていなかった場合
（２）相続人の子が一人で、きちんと戸籍で調べても、法定相続人が自分ひとりだと思っていた場合、後になって、実は、もう一人法律上の子がいたとき
（例えば、被相続人父死亡時の戸籍では、他に相続人がいないことを確認していたが、相続開始後、他の子を認知するとした遺言書があり、これに基づいて認知届がなされ戸籍に記載された場合：極めて珍しいことですが、実際ありました。）
所有の意思があったと言えるでしょう。 - ２０年間占有していたときに時効取得が成立するのは、
例えば、相続人の子が一人で、戸籍で調べないで、法定相続人が自分ひとりだと思っていた場合、後になって、実は、もう一人法律上の子がいたとき
所有の意思があったと言えるかもしれませんが、所有の意思があったというには弱いでしょう。 - 時効取得が成立しないのは、
この場合（２０年間の占有）、小さいときから兄弟姉妹がいたことを認識していたときは、所有の意思があったとは言えないでしょう。
これは、偽りの所有の意思であり、自分に相続権があれば、他の兄弟姉妹にも相続権があると思うのが普通です。
遺産分割協議が成立していない状態の場合は、不動産の単独所有意思はなく、共有持分権の意思だけの状態です。
単に、２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、という事実だけでは、現在の法律では、時効取得は成立しません。
２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、ということで時効が成立する条文がない以上、基本的に、時効取得は成立しません。
この場合の時効取得を成立させる明確な法律がないので、結局、最高裁判所まで裁判をすることになります。相続人の一方（原告）は、時効取得が成立している、と主張し、相続人の一方（被告）は、時効取得が成立していない、という主張の裁判です。（結局、どちらが正しいのか、よくわからないことになります。）
１審・２審・最高裁判所までの訴訟費用や弁護士費用は相当な金額になるものと思われます。（ご自分で訴訟をすれば別です。）
２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、ということで時効取得が成立するには、新たな法律が必要です。すくなくとも、現在の法律では、単に、２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、という事実だけでは、時効取得は成立しません。
時効取得の登記申請方法
当事者の共同申請の場合
時効取得を登記原因として不動産の登記を申請する場合の方法は、
時効により不動産の権利を取得した人と時効により不動産の権利を失った人が共同して申請します。
登記権利者は、時効により不動産の権利を取得した人、登記義務者は、時効により不動産の権利を失った人、がなります。
登記義務者（時効により所有権を失った人）の用意する必要書類は、次の書類です。
- 不動産の権利証（登記済権利証または登記識別情報）
- 印鑑証明書
- 実印を押印した登記用委任状
- 実印を押印した移転登記原因証明情報
- 固定資産税の評価証明書
裁判所の和解・判決による場合
裁判所の和解・判決によって、時効による不動産の権利を取得した人が、自分一人で、登記権利者が、登記義務者の協力を得ることなく単独で、登記申請できます。
この場合、上記当事者の共同申請で用意する登記義務者の書類は不要となります。
ただし、この和解・判決による登記をする前に、次の登記をする必要があります。
相続を登記原因として、法定相続人全員の名義（法定相続分で）に所有権移転登記
その後に、時効取得した相続人名義に他の相続人の持分全部移転登記
時効取得と税金
事例の場合、相続税については、相続開始から２０年も過ぎていますので、相続税の対象となりません。
不動産を時効取得したときには、税法上、一時所得として所得税の課税対象となります。
一時所得の計算方法は、
時効取得した土地等の財産の価額(時価)−土地等の財産を時効取得するために直接要した金額−特別控除額(最高50万円)＝ 一時所得の金額（課税対象は、この金額の1/2の金額です。）
次の国税庁のサイトを参照してください。
No.1493 土地等の財産を時効の援用により取得したとき
事例の場合の結論
相続の時効取得で登記する場合、法定相続人全員での話し合いが成立して、共同申請で行う場合の登記申請の方法は、次のとおりです。
- 相続を登記原因として、法定相続人全員の名義に所有権移転登記
- 時効取得を登記原因として、他の法定相続人全員から不動産の権利を取得した相続人に対する持分全部移転登記
当事者の話し合いで、時効取得を原因として登記ができるのであれば、この登記をせずに、遺産分割協議による相続登記をした方がよいでしょう。
相続の場合、２０年以上住み続け、固定資産税も払ってきました、と事実だけで、裁判により解決しようとする場合、時効取得が認められる確率は、限りなく０に近いでしょう。
そこで、次の方法が考えられます。
現在の法定相続人全員と法定相続分対する金額の支払いを条件として、遺産分割協議の交渉をします。
この協議が成立しない場合は、家庭裁判所に遺産分割の調停を申立てます。
遺産分割の調停が成立しない場合は、さらに、家庭裁判所に遺産分割の審判を申し立てます。
相続の場合、成立するかしないか不透明な時効取得により解決するのではなく、「相続」で解決するのがよいでしょう。
法定相続人らが、相続開始後、このような事態に陥らないためにも、今後は、遺言書の作成がますます重要となるでしょう。
相続に関連した時効取得
相続に関連した時効取得は、例えば、次のような事例です。
- Ａさん所有の敷地内に30平方メートルの他人名義の土地があります。
Ａさんは、約20年以上前に、親戚から敷地と建物の贈与を受けました。
最近になり、家を建て直すことになったので、建築会社に建築計画を依頼しました。
そうしたところ、Ａさんの敷地内に他人名義の土地（30㎡）があることが分かりました。建築会社としては、他人名義の土地に建築することができません。（もっとも、その人の承諾があれば、建築できますが。）
そこで、この土地の所有者を調べたところ、親戚の人名義であることが判明しました。この名義人の親戚はすでに死亡しています。
死亡した親戚の親族を調べたところ、相続人が１名いることが判明しました。
この場合、どういう方法で、Ａさんは自分に名義変更をしたらよいでしょうか。 - Ｂさん所有の敷地内に１・５平方メートルの他人名義の土地があります。
Ｂさんの先代（お父さん）は、約40年以上前に、不動産業者から敷地を購入しました。
最近になり、測量士に土地の測量を依頼しました。
そうしたところ、Ａさんの敷地内に他人名義の土地（1・5㎡）があることが分かりました。
そこで、この土地の所有者を調べたところ、４０年以上前、この周辺一帯の土地を所有していた地主であることが判明しました。この名義人の地主はすでに死亡しています。
死亡した地主の親族を訪問し、話しを聞いたところ、死亡した地主には相続人が10名いることが判明しました。
この場合、どういう方法で、Ｂさんは自分に名義変更をしたらよいでしょうか。
事例１の場合：相続人が1名（30㎡の他人名義の土地）
時効取得を考える場合、確認する事項は、次の点です。
（１）Ａさんに「所有の意思」があったのかどうか。
Ａさんは、親戚から土地と建物の贈与を受けたときに、
「他人名義の土地」も贈与により所有権を取得したと思い込んでいたので「所有の意思」があったといえます。
（２）占有の期間に問題がないかどうか。
Ａさんは敷地を20年以上占有しているので、時効取得の期間20年をクリアしています。
Ａさんは、死亡した名義人の親戚を辿って、相続人１名を確認することができ、この相続人１名と「時効取得」で自分に名義を移してほしいと交渉しました。
この相続人は、最初、協力をする姿勢を見せていましたが、次第に協力を惜しむようになりました。
Ａさんは、この名義変更について、弁護士に相談し「時効取得」で名義変更ができることを確認しています。
結局、この相続人１名は、Ａさんに協力しないことになりました。
この相続人が協力をしないことになった理由は、次のとおりです。（想像も含めます。）
（１）土地の地積（面積）が30㎡あること
（２）Ａさんが「時効取得」という法律論で交渉したこと
（１）について「 土地の地積（面積）が30㎡あること 」
土地の面積が30㎡あるということは、どのくらいの価値（金額）があるのか。
普通の人は、この土地がどのくらいの金額なのかを考えます。
横浜市内では、30㎡の場合、一平方メートル当たり約10万円とすれば、この土地は300万円の価値があることになります。実際にこの土地のみを売却する場合、他人の敷地内に存在していますので300万円では売却できないと思いますが、100万円の価値はあるかもしれません。
（２）について「 Ａさんが「時効取得」という法律論で交渉したこと 」
Ａさんは何度も弁護士と相談しており、この土地は法律的に「時効取得」で名義変更できると確認しています。
そういうこともあり、Ａさんは「相続人」に対して「時効取得」で名義変更するように交渉しました。また、Ａさんは、別の事情にお金を使う必要があるので、「相続人」に対して「協力金」名目であっても「相続人」に金銭を支払うつもりがありません。
以上の内容から次のことが言えます。
「相続人１名」としては、たとえ敷地内の土地であっても、30㎡の土地であるので、それなりの価値はあると認識しています。それなりの金銭を支払ってくれれば協力をすることも考えます。
ですが、Ａさんは、金銭の支払いをするつもりがありません。
したがって、「相続人」としては、名義変更に協力するつもりがありません。
結局、このような場合、裁判（勝訴判決）を行うことで時効取得による名義変更を行うことになります。裁判を行う場合、勝訴判決を得たとしても、１年以上の時間と費用（裁判費用と弁護士費用：着手金30万円＋成功報酬）がかかることになります。
この事例の場合、「相続人」に例えば100万円を支払って短期に名義変更をするのか、裁判（勝訴判決）で １年以上の時間と費用（裁判費用と弁護士費用：着手金30万円＋成功報酬）をかけて名義変更するのか、どちらを選択したらよいでしょうか。自ずと答えが出てきますね。
事例２の場合：相続人が10名（1・5㎡の他人名義の土地）
時効取得を考える場合、確認する事項は、次の点です。
（１）Ｂさんに「所有の意思」があったのかどうか。
Ｂさんは、約40年以上前に先代（お父さん）が不動産業者から土地を購入しそこに住み始めたときに、「他人名義の土地」も購入により所有権を取得したと思い込んでいたので「所有の意思」があったといえます。
（２）占有の期間に問題がないかどうか。
Ｂさんのお父さんが敷地を購入したときから現在まで40年以上占有しているので、時効取得の期間20年をクリアしています。Ｂさんも子供のころからここに住んでいます。
この点について、Ｂさんは弁護士に相談していません。Ｂさんとしては、どうしたら自分に名義変更ができるのか、当事務所に相談に来られました。
そこで、この土地の所有者を調べたところ、４０年以上前、この周辺一帯の土地を所有していた地主であることが判明しました。この名義人の地主はすでに死亡しています。
死亡した地主の親族を訪問し、話しを聞いたところ、死亡した地主には相続人が10名いることが判明しました。Ｂさんは、相続人10名に事情を説明したところ、Ｂさんに名義変更することに協力してくれることになりました。
相続人10名全員が協力してくれることになった理由は、次のとおりです。
この土地の面積が1・5㎡であり、価値に換算しても15万円（10万円／㎡として）ほどであること、Ｂさんは、相続人10名が取得するための戸籍謄本と印鑑証明書の手数料を支払うことになったためです。事情を説明する際には手土産を持参しています。
この場合、「時効取得」を原因として名義変更した方がよいでしょうか。
「時効取得」を原因とする場合、相続人10名に事情を説明する際、Ｂさんが「私が時効取得したので、名義変更してください。」という言い方となってしまいます。このような名義変更をするのが当然というような言い方では、相続人10名のうち反発をする人もいるかもしれません。
そこで、この事例の場合、名義変更する理由はともかく、名義変更してくださいという言い方でお願いします。
土地の面積が1・5㎡ということは価値に換算して15万円です。この名義変更では、「時効取得」ではなく「贈与」で行っても問題ありません。贈与税がかかりません。贈与税は、贈与を受けるＢさんの問題ですが、110万円（1年間）の範囲内であれば贈与税がかからないからです。
また、「時効取得」を理由とする場合、「所有の意思」があって、いつから占有し始め、いつ取得時効が完成し、時効の援用をいつしたかを相続人10名に説明しなければならなくなります。そうしますと、話しがややっこしくなります。これを理解できない相続人もいるかもしれません。
こういうことがありますので、相続人10名には、相続人のうち1名の名義に相続登記をしてから、この相続人から「贈与」でＢさんに名義変更することで了解を得ました。
敷地内に他人名義の土地（１㎡）を発見した場合の登記の方法を参考にしてください。