相続債務がある場合の未成年者特別代理人と相続登記の方法
親権者と未成年の子との間で利益が相反する場合は、家庭裁判所に特別代理人選任の申立てをする必要があります。この場合、選任された特別代理人が未成年の子を代理して、法律行為をすることになります。
相続の場合も、相続人である親権者と未成年の子が遺産分割協議を行う場合、利益相反行為（りえきそうはんこうい）となりますので、選任された特別代理人が妻と遺産分割協議をします。
民法（利益相反行為）
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第八百二十六条 親権を行う父又は母とその子との利益が相反する行為については、親権を行う者は、その子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければならない。
２ 親権を行う者が数人の子に対して親権を行う場合において、その一人と他の子との利益が相反する行為については、親権を行う者は、その一方のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければならない。
次の事例は、どうでしょうか。
被相続人夫が亡くなり、相続人は、妻と未成年の子である場合で、相続不動産には、被相続人夫が債務者として抵当権が登記されている場合です。住宅ローンの場合を除きます。
この事例の場合、名義変更だけに限っていえば、法定相続による場合と遺産分割による場合とで、手続きの方法が異なります。
不動産の名義変更だけを法定相続分で登記する場合
不動産の名義変更を法定相続分で登記する場合、遺産分割協議書を作成する必要はありません。
したがって、未成年の子に特別代理人選任の必要もありません。
法定相続分で所有権移転登記をするときの未成年の子の代理人は、妻である親権者がなります。
法定相続分で登記するときは、印鑑証明書は必要ありません。未成年の子について印鑑登録の必要もありません。
事例で、被相続人夫が債務者となっていますので、法定相続の場合、被相続人夫の債務は、妻と未成年の子が引き継ぎます。
銀行との関係では、通常、未成年の子には返済能力がありませんので、結果的に、妻が債務者になるように、言われます。また、銀行からは、登記された抵当権の債務者を妻に変更するように、言われます。
この場合、債務者を被相続人夫から妻に変更する場合、新たに抵当権を設定し直すことはしません。
銀行との関係では、登記されている抵当権の債務者を妻に変更する、手続きをすることになります。
法定相続分で登記する場合、登記名義人は、妻と未成年の子、です。
抵当権の債務者変更登記では、未成年者特別代理人の選任が必要
妻と未成年の子が名義人となる場合、債務者を妻に変更するということは、妻・親権者と未成年の子の利益が相反することになりますので、未成年の子について、特別代理人の選任が必要となります。
妻・親権者と未成年の子の共有名義の場合、妻・親権者が債務者とすることは、万が一、妻・親権者が返済できない状況になり、共有名義の不動産を失ってしまう場合、未成年の子にとって自分の権利を失うことになりますので、妻・親権者と未成年の子の利益が相反するということになります。
この場合、債務を妻・親権者が相続することになりますので、債務についての遺産分割をすることになります。
土地・建物を法定相続分で相続する場合であっても、銀行の債務については、未成年の子を債務者に含めることは、実際、返済には問題がない場合であっても、通常、銀行は承諾しません。
銀行としては、返済能力のある人が、債務者になることを前提に融資しているからです。
新たに融資を受けないとはいっても、亡くなった配偶者の債務を引き継ぐにふさわしい、返済能力のあるのは、妻であるので、銀行としては、妻が債務者になるよう、要求します。
法定相続分で相続するということは、登記名義人を妻・親権者と未成年の子にして、被相続人夫の債務を妻が引き継ぐ、ということは、債務だけ、妻が負うことになりますので、不自然なことになってしまうということがいえます。
また、法定相続分で相続登記する場合であっても、銀行との関係では、結局、債務者の変更登記をするためには、未成年の子について、特別代理人を選任する必要があります。
不動産の名義変更と債務者変更で未成年者特別代理人を選任
上記のような登記の方法のほか、次のように遺産分割をして登記します。
妻・親権者と未成年者が相続する場合、相続の名義人を妻とし、債務も、妻が引き継ぐ、とする遺産分割にします。この内容で、未成年の子について、特別代理人選任を家庭裁判所に申し立てます。
ただし、「不動産の価格」と「銀行の債務の残高」とを比較して、「不動産の価格」が「銀行の債務の残高」よりも大幅に高い場合は、家庭裁判所が必ずしも認めるとは限りませんので、注意する必要があります。この場合、他の債務がある場合、すべての債務を妻が相続するという内容にします。
申し立てをするときには、次の内容の遺産分割協議書（案）をつけます。
遺産分割協議書の内容は、
（１）土地・建物は、妻が相続します。
（２）銀行の債務も、妻が相続します。
特別代理人は、妻の両親など、親戚に頼みます。
遺産分割協議書には、特別代理人が実印を押印して、印鑑証明書をつけます。
相続登記には、家庭裁判所が発行する特別代理人選任審判書をつけます。
これで、妻名義とする相続登記をします。
銀行との関係では、債務者を被相続人夫から妻に変更する手続き（債務者変更契約）をします。
銀行の手続きでは、妻と特別代理人で手続きをします。
夫の債務が住宅ローンで生命保険金により完済できる場合
被相続人夫の債務が、住宅ローンで団体生命保険に加入（支払いを）していた場合は、生命保険金が降りますので、これで債務を返済できることになります。
この場合、債務を返済することになりますので、被相続人夫が、債務者となっている抵当権を単に抹消すればよいことになります。
この場合、法定相続分で妻と未成年の子名義で登記をすることができます。
抵当権を抹消する場合も、親権者である妻が、未成年の子の代理人となって、登記します。
特別代理人を選任する必要はありません。