被相続人祖父（疎遠な・面識のない・知らない相続人がいる）・父名義の数次相続登記（相続登記相談）
執筆者：司法書士 芦川京之助（横浜リーガルハート司法書士事務所）
【相続登記相談】 建物所有者：被相続人 祖父 祖父の相続人は、亡父を含めて７名、さらに、亡父の子（亡母）の夫・（ひ孫）長女と二女もいる。） 亡父の兄弟姉妹とは、現在、付き合いがない。（疎遠な・面識のない・知らない相続人がいる。） 土地所有者：被相続人 父 父の子（亡母）は、父死亡の後に死亡 父の相続人：亡母の夫、長女と二女 評価価格 建物：100万円 土地：1,500万円 祖父名義の建物と父名義の土地を長女と二女の共有名義（各２分の１）としたい。 この場合、どういう方法で相続登記をしたらよいですか。相続登記費用もどのくらいかかるのかを教えてください。
相続登記の手順
相続登記の手順は、次のとおりです。
登記記録情報の入手
建物と土地の登記記録情報を入手し、名義人を確認します。
このため、固定資産税納税通知書・課税明細書が必要です。
権利証があれば、権利証も用意します。
祖父の相続人の調査
祖父の相続人、父母の相続人を確定・証明するために、除籍謄本・戸籍謄本・戸籍の附票を入手します。
祖父については、出生から死亡までの除籍謄本・戸籍の附票（保存期間の経過により取得できないかもしれない。）、祖父の相続人全員の戸籍謄本・戸籍の附票を入手します。
父についての出生から死亡までの除籍謄本・戸籍の附票（保存期間の経過により取得できないかもしれない。）を入手します。
亡母は父死亡後に死亡していますので、被相続人父の相続については、その子亡母が相続人となります。
まずは、亡母の除籍謄本（実際は戸籍謄本）・戸籍の附票を入手します。
この取得後、被相続人祖父・その相続人・父の除籍謄本・戸籍謄本・戸籍の附票を入手し、相続人の調査・確定します。祖父の子の住所などを特定します。
亡母の夫・長女・二女は、次の書類を入手します。
① 戸籍謄本
② 住民票
③ 印鑑証明書
祖父名義の建物の相続登記の方法：祖父の相続人全員への相続登記の協力要請
第一段階として、建物所有者が祖父ですので、相続人調査をした後、相続人全員に相続登記の協力要請（相続登記に協力してくれるのかどうかを打診）をします。
協力要請文書には、相続登記の協力金（数千円から）を支払う旨を記載します。協力金については、一応、建物の評価価格を基準にします。協力金（場合によっては代償金）をいくらにするのかを検討します。
協力要請の文書は、差出人を相続人の亡母の夫・長女・二女とします。
第一段階の協力要請の文書は、第一段階の通知方法・通知文書（手紙文）を参考にしてください。
第二段階として、祖父の相続人全員から相続登記の協力を得られた場合、相続人全員宛に、遺産分割協議書を郵送します。
この遺産分割協議書では、祖父の建物を亡父が相続取得することにします。ただし、長女・二女が持分各２分の１を相続取得するでも問題ありません。数次相続登記を参考にしてください。
次に、祖父の相続人全員から遺産分割協議書（実印で押印）と印鑑証明書１通を郵送してもらいます。
第二段階の遺産分割協議書を送付する文書は、第二段階の通知方法・通知文書（手紙文）（遺産分割の内容について検討）を参考にしてください。
父名義の土地の相続登記について
土地私有者が父（その子亡母は、その後に死亡）ですので、相続人は、まず、亡母、次に、亡母の夫・長女・二女です。
長女・二女の共有名義（各２分の１）にすることになりますので、遺産分割協議書を作成しての相続登記となります。
亡母の夫・長女・二女の３名（亡母の相続人として）で、遺産分割協議をし、遺産分割協議書を作成します。この遺産分割協議書で長女・二女が各２分の１を相続取得することにします。
遺産分割協議書の作成
祖父と父についての遺産分割協議書は、別々に作成します。
祖父についての遺産分割協議書
遺産分割協議書（一部省略） 被相続人（祖父）○○（大正〇年〇月〇日生）の昭和５０年〇月〇日死亡による相続が開始したため、相続人全員において遺産分割協議をした結果、次のとおり決定した。 なお、相続人は、○○、○○・・・である。 相続人亡父○○は、次の不動産を取得する。 不動産の表示（建物省略） （個別に署名捺印したものでも問題ありません。）
父の相続は、（亡母）が法定相続
父の相続人は、その子（亡母）が一人であるため、その子（亡母）が単独で相続します（法定相続）。
父の子（亡母）についての遺産分割協議書
遺産分割協議書（一部省略） 被相続人（亡母）○○（昭和〇年〇月〇日生）の平成３０年〇月〇日死亡による相続が開始したため、相続人全員において遺産分割協議をした結果、次のとおり決定した。 なお、相続人は、○○、○○・・・である。 相続人長女○○、二女○○は、次の不動産を各２分の１取得する。 不動産の表示（土地・建物省略） （土地については、亡父からその子（亡母）が相続取得（法定相続）したものを、長女・二女が相続取得します。） （夫・長女・二女が個別に署名捺印したものでも問題ありません。）
相続登記申請書の作成
事例の場合、建物と土地の「登記上の名義人」が異なりますので、建物と土地について相続登記申請書を別々に作成して、２件連件で申請します。
相続登記の場合、中間の相続人が一人の場合（事例の場合、亡父・その子亡母）、中間の相続登記を省略することができます。
1件目：祖父の相続登記申請書（建物）
（１／２）登記申請書（一部省略） 登記の目的 所有権移転 原 因 昭和５０年〇月〇日（亡父）氏名相続平成２０年〇年〇月〇日（亡母）氏名相続平成３０年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 祖父） （住所）○○ 持分２分の１ 長女（氏名）○○ （登記識別情報の発行を希望します。） （住所）○○ 持分２分の１ 二女（氏名）○○ （登記識別情報の発行を希望します。） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報 課税価格 金100万円 登録免許税 金4,000円（評価価格の0・4％） 不動産の表示（建物 省略）
相続関係説明図：①祖父についての相続関係説明図、②父についての相続関係説明図、③亡母についての相続関係説明図を３枚作成し、登記原因証明情報として添付します。
登録免許税の計算方法
評価価格 建物：100万円
登録免許税は「評価価格」の100万円に0・4％（税率）を乗じた税額で納めることになります。
100万円×0・4％＝4,000円
２件目：父の相続登記申請書（土地）
（２／２）登記申請書（一部省略）
登記の目的 所有権移転
原 因 平成２０年〇年〇月〇日（亡母）氏名相続平成３０年〇月〇日相続
相 続 人 （被相続人 父）
（住所）○○
持分２分の１
長女（氏名）○○ （登記識別情報の発行を希望します。）
（住所）○○
持分２分の１
二女（氏名）○○ （登記識別情報の発行を希望します。）
添付情報
登記原因証明情報（一部前件添付） 住所証明情報（前件添付） 評価証明情報
課税価格 金1,500万円
登録免許税 金60,000円（評価価格の0・4％）
不動産の表示（土地 省略）
登録免許税の計算方法
評価価格 土地：1,500万円
登録免許税は「評価価格」の1,500万円に0・4％（税率）を乗じた税額で納めることになります。
1,500万円×0・4％＝60,000円
相続登記完了後の書類
事例では、次の書類が登記完了書類です。
- 登記識別情報通知：権利証となるもの
長女・二女には、土地・建物の登記識別情報通知が各２通発行されます。
相続登記の完了後に発行される登記識別情報とは、どういうものですか。を参考にしてください。 - 登記完了証：特に重要書類ではありません。
- 登記事項証明書：完了後、法務局の証明係で取得して、確かに相続登記が完了していること（長女・二女が名義人として登記されていること）を確認します。
相続登記にかかる費用
相続登記費用
司法書士報酬：約150,000円（税抜き）
①祖父基本報酬／建物：55,000円
追加報酬
相続人の数×10,000円（６名以上）
父相続追加報酬：20,000円
祖父相続人への手紙文作成・郵送：20,000円
②父所有権移転／土地：30,000円
登録免許税・証明書・祖父の相続人全員郵送料：約90,000円
合計：約250,000円
まとめ：被相続人祖父（疎遠な・面識のない・知らない相続人がいる）・父名義の数次相続登記
疎遠な・面識のない・知らない相続人がいる場合の相続登記については、まず、これらの人の戸籍謄本と戸籍の附票を取得して、連絡先の住所・氏名を特定します。
次に、第一段階として、相続登記に協力してくれるかどうかの打診をします。文書で事情を説明します。相続人が相続登記に協力をしてくれる場合、第二段階として、遺産分割協議書を郵送します。
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