相続登記と抵当権抹消登記

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相続登記と抵当権抹消登記

個人の方が、不動産を住宅ローンで購入され、その後に、不動産の登記名義人がお亡くなりになった場合、団体生命信用保険に加入されている場合は、団体生命信用保険から保険が降りるので、住宅ローンは、これで返済され、登記されている抵当権を抹消登記することができます。

住宅ローンの金融機関に対しては、相続人が手続きをして、抵当権を抹消登記する書類を受け取ります。

この場合、不動産の登記名義人のままでは、抹消登記することはできません。
これは、お亡くなりになった登記名義人は、登記申請人になれないからです。
お亡くなりになった登記名義人は、委任状など登記申請書類に署名、押印できないからです。
必ず、相続登記により、名義変更登記をしなければなりません。

この際、相続登記と抵当権抹消登記を同時に申請することができます。

ただし、金融機関から受け取る抵当権を抹消登記する書類の中に、解除証書や委任状があります。
抵当権抹消をおおよそ1年以上登記しない場合、委任状に記載された代表者(抵当権者の代表取締役)が交代している場合もあります。
この場合、特に、ご自分で抹消登記を申請する場合は、解除証書や委任状を差し替えることになります。

ただし、上記相続登記をしなくとも、抵当権を抹消登記できる場合があります。
それは、不動産の登記名義人が、被相続人と相続人の共有の場合、相続登記をしなくとも、共有者の共有財産の保存行為として、抹消登記をすることができます。
抵当権抹消は、共有者の1人から登記申請することができます。
この場合、抹消する登記の原因が「弁済」「解除」「主債務消滅」などを問いません。どういう「原因」であっても、共有者の1人から抹消登記申請できます。

【まとめ】
①(原則)被相続人名義の不動産に抵当権が登記されている場合、この抵当権を抹消登記するには、先に、相続登記(相続人への名義変更)をします。
②(例外)被相続人と相続人(または相続人以外)の共有名義の場合、相続登記をすることなく、共有者の1人(相続人または相続人以外)から抵当権を抹消登記申請することができます。

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