相続の換価分割は、裁判所の競売手続きで行うことができる。
これは、相続の遺産分割審判による換価分割のための差押(競売開始決定)という方法で行うことができます。
次の登記記録(登記簿)の甲区3番で「差押」が登記されています。
この差押は、「競売開始決定」を原因として「申立人A」と記載されています。

通常、競売開始決定による差押の登記の多くは、抵当権や根抵当権の担保権実行による場合に行われます。この場合、登記記録(登記簿)には、抵当権や根抵当権などが登記されています。
ですが、この登記記録をよく見てみますと、甲区欄のみで、甲区2番で「相続」を原因として3名の名義で登記されています。登記原因が「相続」であるので、この3名は共同相続人(実際に相続する法定相続人)だということが分かります。
また、甲区3番の「差押」には、「申立人」としてAが記載されています。このAの住所・氏名から甲区2番で登記されているAと同一人物で、Aが相続人として競売の申立てをしたということが分かります。
遺産の換価分割をするための競売申立による差押
結論から先に申しますと、この登記記録の内容には、「換価分割」とは記載されていませんが、共同相続人が3名で、「差押」、「競売開始決定」、「申立人(相続人)」と記載されていることから、裁判所の手続で、不動産を売却して遺産を分配することを意味しています。
遺産である不動産を分割して終わりではなく、不動産をお金に換えて、共同相続人の相続分で遺産を分割することを換価分割といいます。
では、なぜ、このように不動産の登記記録に「差押」が登記されてしまっているのでしょうか。(そこまでしなくてもよいのではないかと思われるかもしれません。)
競売申立による差押の登記は、この登記記録の場合、申立人Aが自分で法務局(登記所)に登記申請するのではなく、裁判所に競売の申立をすることにより、裁判所が法務局に対して「嘱託」という方法で行います。これは、相続人Aが換価分割のための競売を申し立てたことを意味します。
では、なぜ、裁判所の手続でないと換価分割ができないのでしょうか。
甲区2番の「相続」による「所有権移転」は、共同相続人3名で登記されていますが、この登記は、相続人A1名で相続登記をすることができます(民法第252条:保存行為による相続登記)。共同相続人1人からの相続登記の方法(法定相続分で遺言書で)を参考にしてください。
換価分割の一般的な方法
まず、換価分割は、相続人同士の話し合いで、遺産分割協議で行われます。遺産分割協議が成立すれば、遺産分割協議書を作成して、換価分割の方法などを遺産分割協議書に記載します。
これで問題がなければ、相続登記をした後、不動産を売却して、売却代金を分配することになります。
換価分割の遺産分割協議書の記載方法
例えば、次のような換価分割の内容を遺産分割協議書に記載します。
相続人全員名義で相続登記をする場合
相続人A、B、Cは、後記の不動産を各持分3分の1の割合で相続取得する。 ただし、不動産を売却し、売却代金から次の経費等を差し引いた金額を相続分(各持分3分の1)の割合で分配する。 (不動産の売却については、Aを代理人として手続を行い、Aが売却代金の受領、諸経費の計算・精算、金銭の分配を行う。) 売却に係る経費等 (1)上記不動産の司法書士に支払う相続登記費用(報酬・実費) (2)売買契約締結・決済に係る諸経費(売買契約書に貼付する収入印紙税、仲介業 者への仲介手数料、交通費など) (3)境界確定作業がある場合の測量費、境界確定料、登記費用など (4)譲渡所得税がかかる場合の譲渡所得税 (5)上記の他、不動産売却に伴う必要な経費
相続人の一名を相続名義人として相続登記をする場合
相続人Aは、後記の不動産を相続取得する。 ただし、Aが不動産を売却し、売却代金から次の経費等を差し引いた金額を、相続人A、B、Cの相続分(各持分3分の1)の割合で分配する。 売却に係る経費等 (1)上記不動産の司法書士に支払う相続登記費用(報酬・実費) (2)売買契約締結・決済に係る諸経費(売買契約書に貼付する収入印紙税、仲介業 者への仲介手数料、交通費など) (3)境界確定作業がある場合の測量費、境界確定料、登記費用など (4)譲渡所得税がかかる場合の譲渡所得税 (5)上記の他、不動産売却に伴う必要な経費
以上の内容は、不動産売却のための換価分割と代償分割を参考にしてください。
遺産分割協議が整わない場合は、遺産分割調停を申立てる
相続人同士の話し合いが上手くいかない、遺産分割協議が整わない場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。遺産分割調停において換価分割で遺産を分配することが成立すれば、遺産分割協議と同様な方法で、相続登記をした後、不動産を売却して、売却代金を分配することになります。
ここまでは、特に問題なさそうです。
遺産分割調停が不成立の場合、遺産分割審判に移行する
ところが、遺産分割調停でも話し合いがまとまらない場合は、遺産分割審判に移行して、最終的には、家庭裁判所の裁判官が判決と同様に遺産分割の判断をすることになります。
この場合、遺産分割の審判では、次のような内容が審判書に記載されます。
相続人A、B、Cは、後記の不動産を各持分3分の1の割合で相続取得する。 ただし、不動産を売却し、売却代金から次の経費等を差し引いた金額を相続分(各持分3分の1)の割合で分配する。 売却に係る経費等 (1)上記不動産の司法書士に支払う相続登記費用(報酬・実費) (2)売買契約締結・決済に係る諸経費(売買契約書に貼付する収入印紙税、仲介業 者への仲介手数料、交通費など) (3)境界確定作業がある場合の測量費、境界確定料、登記費用など (4)譲渡所得税がかかる場合の譲渡所得税 (5)上記の他、不動産売却に伴う必要な経費 上記の換価を実行するため、相続人Aを指定する。
換価の実行を命じられた相続人Aが、不動産の所在地を管轄する裁判所に対して、不動産の競売を申立てます。
そうしますと、前述したとおり、裁判所が不動産を管轄する登記所に対して、「競売開始決定」による差押の登記を嘱託して、登記所が差押の登記をします。
その後は、通常の競売手続と同じ方法で、
裁判所が入札期間内に買受希望者に価格を入札させ、売却決定期日に売却許可決定を行い、買受人が決定します。
その後、裁判所が配当表を作成し、各相続人が配当金を受けることになります。
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