相続登記義務化と行方不明の相続人がいる場合の対応方法：相続登記相談
執筆者：司法書士 芦川京之助（横浜リーガルハート司法書士事務所）
相続登記の義務化が令和６年４月１日から開始されました。相続登記の義務化とは、相続人が被相続人の不動産を相続することになった場合、自分がその不動産を取得することになったことを知った日から３年以内に相続登記（不動産の名義変更）をしないときは、１０万円以内の過料に処せられることになるというものです。
令和６年４月１日以前に相続が開始している場合も同様に、令和６年４月１日から３年以内に相続登記をすることが義務付けられました。
そこで、今後は、相続が開始した時、「３年以内」という期限がありますので、できるだけ早期に相続登記をした方がよいのですが、そうはいっても、相続関係や事案によっては、早期に相続登記をすることが難しい場合があります。このページでは、相続人の中に行方不明の人がいる場合、相続登記の義務化との関係で、どういう対応をしたらよいのかを解説します。
【相続登記相談】
父が亡くなり、父所有の不動産の相続登記をしないといけませんが、弟（二男）が行方不明のため、すぐに相続登記ができない状況です。
父所有の不動産については、母と話し合って、自分（長男）名義とする予定です。
父所有の不動産を母名義としない理由は、将来、母が亡くなった場合、母名義とした不動産の相続登記を、また、将来しなければならなくなるからです。相続登記で二重に登記費用がかかるのを避けたいからです。
弟（二男）が行方不明であるため、遺産分割協議もできないことになりますので、このような場合、相続登記の義務化の関係で、どういう方法を選択すれば、「過料」を回避できますか。
【相続関係】
被相続人：父
相続人：母、長男、二男（行方不明）
不在者財産管理人選任申立て後、遺産分割協議による相続登記
事例で、長男は、父所有の不動産を自分名義にしたいと考えていますので、まずは、相続人の中に行方不明の人がいる場合の相続登記の方法を検討します。
不在者財産管理人選任の申立てをして、財産管理人と遺産分割協議をする方法
事例で、長男は、父所有の不動産を自分名義にしたいと考えていますので、自分名義とするには、相続人全員（母・長男・二男）での遺産分割協議が必要となります。
この場合、二男が行方不明ですので、相続人全員での遺産分割協議ができません。このため、行方不明の二男に代わりに、遺産分割協議に参加する財産管理人を選任してもらう必要があり、家庭裁判所に不在者財産管理人選任申立てをします。不在者財産管理人選任申立てについては、相続と不在者財産管理人を参考にしてください。
相続人の中に、行方不明の人がいる場合、家庭裁判所に不在者財産管理人選任申立てをし、この財産管理人とほかの相続人が遺産分割協議をすることにで、相続人のうちの一人の名義とする相続登記が可能となります。行方不明の人が相続人の中にいる場合は、これが一般的な方法です。
不在者財産管理人選任申立てのデメリット
事例の場合、不在者財産管理人選任申立てのデメリットは、次のとおりです。
- 不在者財産管理人選任の申立ての準備から申立て、財産管理人が選任、遺産分割の許可がされるまで半年くらいかかります。
- 司法書士に不在者財産管理人選任申立書の作成などを依頼する場合、その費用が約12万円かかります。
相続財産が不動産や高額な場合（事例の場合、評価価格：2,000万円として）、家庭裁判所が指定する財産管理人（弁護士や司法書士）が選任されます。 - 家庭裁判所に予納金を申立人が納めます。事例の場合、予納金が高くなります。
予納金は、財産管理人となる弁護士または司法書士に家庭裁判所から支払われる手数料です。
事例の場合、二男の法定相続分４分の１に相当する価格が500万円であるので、予納金は、数十万円から100万円だと思われます。 - 財産管理人が遺産分割協議をするため家庭裁判所の許可（別途、許可の申立てをする）を得る必要があります。
事例の場合、遺産分割協議では、土地建物の価格を2,000万円とすれば、二男の法定相続分４分の１に相当する価格が500万円であるので、長男が土地建物を単独で取得したいのであれば、この500万円を代償金として二男の財産管理人に支払う必要があります。そうでなければ、家庭裁判所は、遺産分割協議の内容を許可しないと思われます。この場合、家庭裁判所には、長男が二男の財産管理人に500万円の代償金を支払う旨の遺産分割協議書（案）を事前に提出します。 - 遺産分割協議が成立した場合は、不在者の二男が受取る代償金：500万円を財産管理人が管理します。二男の財産は、基本的には、二男が現れるまで財産管理人が管理します（財産管理人がこの金額を供託して、財産管理行為を終了させることもできる）。
以上のことから、不在者財産管理人選任申立てを行って、長男単独名義とするには、その期間が約半年はかかること、予納金に50万円以上かかること、二男への代償金支払いに500万円かかることなどを考慮しますと、長男としては、不在者財産管理人選任申立てを選択することは、難しい、メリットがない、ということになります。
そこで、別の方法を検討します。
法定相続分での相続登記をすることを前提に必要書類を集める。
事例の場合、いずれは、相続登記をすることになりますので、相続登記をすることを前提に必要書類を集めることにします。
この場合、現時点で、遺産分割協議による相続登記は、二男不在ではできませんので、法定相続分での相続登記をすることを前提に必要書類を集めることにします。次の手順で行います。
- 行方不明の二男の捜索願を警察署に届出る。
これにより、二男の行方が判明する場合もあります。 - 相続登記に必要な書類（戸籍関係書類）を集める。
法定相続分での相続登記に必要な「被相続人父、相続人の母・長男・二男」の除籍謄本・戸籍謄本・戸籍の附票などを取得する。
取得した除籍謄本・戸籍謄本・戸籍の附票などは、有効期限の定めがないので、将来、相続登記を行うときに使用することができます。
二男の行方が判明したとき
二男と話し合って、相続登記をすることが可能となります。
捜索願を届出ても、二男の行方が判明しないとき：相続登記義務化の「過料」を回避する方法
（１）期限内に、法定相続分での相続登記を申請する。
（２）期限内に、相続登記ができない正当な理由を法務局に申出る。
（３）期限内に、相続人申告制度で申出る。
期限内に、法定相続分での相続登記を申請する。
長男は、父所有の不動産を自分名義としたいと思っており、法定相続分での相続登記では、母・長男・二男の共有名義とする登記をすることになります（行方不明の相続人を除いて申請できる）。この登記の後に、二男の行方が判明した場合、遺産分割協議により、「遺産分割」を原因として、さらに、別の登記（母・二男持分全部移転）をすることで、長男単独名義とすることができます。
ですが、事例の場合、長男は、相続登記費用が余計にかかることを避けたいと考えていますので、現時点では、法定相続分で相続登記することは、長男の選択にはないと思われます。
期限内に、相続登記ができない正当な理由を法務局に申出る。
相続登記ができない正当な理由があれば、相続登記義務化の「過料」を回避することができます。
ただし、相続登記ができない正当な理由を法務局に証明（資料を提出）する必要があります。
事例では、二男の捜索願を警察に届出ていること、警察から二男の行方が判明していないことの書面を法務局に提出することになります。
期限内に、相続人申告制度で申出る。
不動産を管轄する法務局に、相続人の申告をします。これにより、相続登記義務化の「過料」を回避することができます。事例の場合、二男は行方不明であるため、母と長男で「相続人の申告」をします。その方法は、相続人申告制度を参考にしてください。
事例の場合、相続人の申告では、母と長男が用意する書類は、次のとおりです。
- 父（の死亡が記載）と母と長男の戸籍謄本（長男が記載されていれば、結婚していなければ）
- 長男の戸籍謄本（長男が結婚しているとき）
- 父の（本籍記載の）戸籍の附票または住民票除票
登記記録（登記簿）に記載されている住所と最後の住所の経過を証明する。 - 母・長男の住民票
相続人申告をした場合、次のように登記されます。
相談事例の場合の選択：行方不明の相続人がいる場合の対応方法
長男は、登記を二回行うことや相続登記費用が余計にかかることを避けたいと考えていますので、とりあえず、相続登記義務化の「過料」を回避する方法としては、相続人申告がよいと思われます。
ただし、将来、二男の行方が判明したとき、かつ、相続人間の遺産分割協議が成立したときは、その時から３年以内に相続登記をする必要があります。
まとめ：相続登記義務化と行方不明の相続人がいる場合の対応方法：相続登記相談
相続人の中に行方不明の人がいる場合、次のどれかを選択することになります。
（１）不在者財産管理人選任申立てをした後、財産管理人と遺産分割協議で相続登記
（２）期限内に、法定相続人全員名義で法定相続分での相続登記（行方不明の相続人を除いて申請できる）
（３）期限内に、相続登記ができない正当な理由を法務局に申出
（４）期限内に、相続人申告制度の申出
これらのどれを選択したらよいかは、それぞれ個々の事情で検討することになります。
相続登記や預貯金の相続手続については、当司法書士事務所にご相談ください。
相続登記や預貯金の相続手続について、当司法書士事務所にお気軽にお問い合わせください。
tel:045-222-8559 お問合わせ・ご相談・お見積り依頼フォーム
