死者名義の相続登記（不動産名義変更）：死者名義の相続登記ができるのか？
【相続登記相談（１）】
遺産分割調停で、次のような内容が決まりました。
（亡）兄（妻の後に死亡）が３分の２、その妻（被相続人）が持分３分の１を共有するマンションを、被相続人妻の兄姉と（亡）兄の弟妹が遺産分割調停をしました。
調停で決まった内容は、次のとおりです。
（亡）兄の弟妹が、被相続人妻の兄姉に対し、代償金として各500万円を支払う代わりに、被相続人妻の持分３分の１を（亡）兄の弟が取得する。
【相続登記相談（２）】
遺産分割調停で、次のような内容が決まりました。
（亡）兄（妻の後に死亡）が３分の２、その妻（被相続人）が持分３分の１を共有するマンションを、被相続人妻の兄姉と（亡）兄の弟妹が遺産分割調停をしました。調停で決まった内容は、次のとおりです。
（亡）兄の弟妹が、被相続人妻の兄姉に対し、代償金として各500万円を支払う代わりに、被相続人妻の持分３分の１を（亡）兄が取得する。
【相続登記相談（１）】と【相続登記相談（２）】の違い：死者名義の相続登記ができるのか？
【相続登記相談（１）（２）】の事例は、数次相続（相続が連続して開始）です。
被相続人妻の共有持分３分の１について、相続登記（不動産名義変更）をしないうちに、その夫が死亡した場合です。
【相続関係・法定相続人】 第１の相続：被相続人 妻（平成２５年〇年〇月〇日死亡） 相続人 妻の兄姉 第２の相続：被相続人 夫（兄）（平成２７年〇年〇月〇日死亡） 相続人 夫の弟妹
【相続関係図】
【マンション共有持分】
【法定相続人の基本】
【相続登記相談（１）】遺産分割調停の内容：被相続人妻の共有持分３分の１を（亡）兄の弟が取得する。
通常の遺産分割協議（遺産分割調停でも同じ）では、被相続人妻の相続人の兄姉とその夫（（亡）兄）の相続人の弟妹が遺産分割協議（遺産分割調停でも同じ）をする場合、被相続人妻の共有持分３分の１を、実際に誰が取得するのかを決めます。
【相続登記相談（１）】の場合は、被相続人妻の共有持分３分の１を、実際に、その夫（（亡）兄）の相続人の弟が取得する、という内容です。
この場合、数次相続であるので、その夫（（亡）兄）名義（死者名義）ができるのか、する必要があるのか、という問題です。
【相続登記相談（２）】遺産分割調停の内容：被相続人妻の共有持分３分の１を（亡）兄が取得する。
数次相続では、通常の遺産分割調停（遺産分割協議でも同じ）で、このような内容（（亡）兄の妻の遺産を（亡）兄が取得）を決めることはありません。通常の遺産分割調停（協議でも同じ）では、【相続登記相談（１）】にように、（亡）兄の妻の遺産を（亡）兄の弟が取得する、と決めます。
当司法書士事務所では、相続関係を分かりやすくするため、２段階の遺産分割協議書を作成します。第１の相続の遺産分割協議書で、「（亡）兄の被相続人妻の遺産を（亡）兄が取得する。」という遺産分割協議書を作成し、第２の相続（被相続人兄）の遺産分割協議書で、「被相続人兄の遺産を弟が取得する。」という遺産分割協議書を作成します。
数次相続登記（遺産分割協議が２回必要な場合）を参考にしてください。
当司法書士事務所がしているように、数次相続で遺産分割協議書を２通作成し、第１の相続（被相続人妻）の遺産分割協議書では、その夫（（亡）兄）が取得する、と決めることがあります。なぜなら、この方が分かりやすいし、第１の相続（被相続人妻）の直接の相続人がその夫（（亡）兄）であり、（亡）兄の弟妹は、第２の相続（被相続人兄）の相続人だからです。
これは、第１の相続（被相続人妻）で、その夫（（亡）兄）が取得し、（亡）兄が取得した共有持分を誰が相続取得するかは、その相続人の弟妹で遺産分割協議をすることになります。
（亡）兄が取得した共有持分を誰が相続取得するかについては、被相続人妻の兄姉が、（亡）兄の弟妹と遺産分割協議することではないからです。
【相続登記相談（２）】の遺産分割調停では、（亡）兄の遺産は、被相続人妻の共有持分３分の１のほかに、（亡）兄の共有持分３分の２があり、ほかにも、（亡）兄単独所有の別のマンションや預貯金があることから、（亡）兄の弟妹は、これらの遺産全部をまとめて、後日、遺産分割協議をしようと考えたため、被相続人妻の共有持分３分の１を（亡）兄が取得する、と決めました。
【（亡）兄の遺産：マンション２部屋・預貯金】
一般的な説明：死者名義の相続登記ができるのか？
死者名義で相続登記をする場合は、数次相続（相続が連続して開始）の場合です。第１の相続が開始した場合、この相続登記をしないうちに、第２の相続が開始してしまい、また、さらに、第３の相続が開始したような場合です。
死者名義の相続登記ができる。ただし、死者名義の相続登記をしなくてもよい場合がある。
法定相続による相続登記（法定相続分での相続登記）死者名義の相続登記
死者名義の相続登記（法定相続）の事例（１）：死者名義の相続登記をしてもしなくてもよい事例（法定相続人が１名の場合）
第１の相続：被相続人 祖父（平成２５年〇年〇月〇日死亡） 相続人 （亡）父（祖父の子１名） 第２の相続：被相続人 父（平成２７年〇年〇月〇日死亡） 相続人 配偶者と子
【相続関係図】
次の相続登記の方法（１の１）の死者名義でも、相続登記の方法（１の２）のどちらでも相続登記ができます。
ただし、司法書士が代理申請する場合は、相続登記の方法（１の２）で申請します。なぜなら、２件で申請するよりも、１件で申請する方が司法書士報酬が安くなるからです。
法定相続による相続登記の方法（１の１）
次の２件で相続登記の申請書を作成し、申請します。１件目を死者名義で相続登記します。
（１／２）登記申請書（一部省略） 登記の目的 所有権移転 原 因 平成２５年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 祖父） 住所（（亡）父） 氏名（（亡）父） （申請人）配偶者（または子）の住所・氏名（配偶者または子が保存行為として申請） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報（父死亡時の住民票除票または戸籍の附票、これらがないときは除籍謄本（本籍を住所とする） 評価証明情報 課税価格 金○○円 登録免許税 金○○円 登録免許税が非課税（適用期限：令和７年（2025年）３月３１日まで）
（２／２）登記申請書（一部省略） 登記の目的 所有権移転 原 因 平成２７年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 父） 住所（配偶者） 持分２分の１ 氏名（配偶者） 住所（子） 持分２分の１ 氏名（子） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報 課税価格 金○○円 登録免許税 金○○円
法定相続による相続登記の方法（１の２）
次の１件で相続登記の申請書を作成し、申請します。死者名義の登記をしません。第１の相続での死者名義の登記を省略します。
なぜなら、法定相続人が１名だけの場合、死者名義で登記するのを省略することができます。
この場合、登記の「原因」を「平成２５年〇月〇日父（父の氏名）相続平成２７年〇月〇日相続」と記載し、第１の相続で父が相続したことを記載します。
もちろん、相続登記の方法（１の１）のように、死者名義で相続登記をしても問題ありません。
登記申請書（一部省略）
登記の目的 所有権移転
原 因 平成２５年〇月〇日父（父の氏名）相続平成２７年〇月〇日相続
相 続 人 （被相続人 父）
住所（配偶者）
持分２分の１ 氏名（配偶者）
住所（子）
持分２分の１ 氏名（子）
添付情報
登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報
課税価格 金○○円
登録免許税 金○○円
死者名義の相続登記（法定相続）の事例（２）：死者名義の相続登記をしなければならない事例（法定相続人が２名の場合）
第１の相続：被相続人 父（平成２５年〇年〇月〇日死亡） 相続人 （亡）配偶者と子Ａ（父の子１名） 第２の相続：被相続人 配偶者（平成２７年〇年〇月〇日死亡） 相続人 子Ａ
【相続関係図】
この事例では、第１の相続による相続登記を省略できません。なぜなら、相続人が母と子Ａの２名で、相続人が１名ではないからです。第１の相続による相続登記を省略できるのは、相続人が１名の場合だけです。
法定相続による相続登記（法定相続分での相続登記）では、第１の相続による相続人が２名以上いる場合は、第１の相続による（亡）配偶者の死者名義で相続登記をしなければなりません。
遺産分割決定書と数次相続を参考にしてください。
この事例では、相続登記申請書を２件で作成し、申請します。
（１／２）登記申請書（一部省略） 登記の目的 所有権移転 原 因 平成２５年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 父） 住所（（亡）配偶者） 持分２分の１ 氏名（（亡）配偶者） （申請人）子の住所・氏名（子が申請） 住所（子） 持分２分の１ 氏名（子） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報（子の住民票と、配偶者の死亡時の住民票除票または戸籍の附票、これらがないときは除籍謄本（本籍を住所とする） 評価証明情報 課税価格 金○○円 登録免許税 金○○円 （亡）配偶者の持分２分の１について登録免許税が非課税（適用期限：令和７年（2025年）３月３１日まで）
（２／２）登記申請書（一部省略） 登記の目的 （亡）配偶者（配偶者の氏名）持分全部移転 原 因 平成２７年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 配偶者） 住所（子） 持分２分の１ 氏名（子） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報 移転した持分の課税価格 金○○円 登録免許税 金○○円
遺産分割による相続登記（遺産分割協議・遺産分割調停での相続登記）：死者名義の相続登記
死者名義の相続登記（遺産分割による相続）の事例（１）：死者名義の相続登記をしてもしなくてもよい事例（遺産分割により取得した中間の相続人が１名の場合）
第１の相続：被相続人 祖父（平成２５年〇年〇月〇日死亡） 相続人 （亡）父・弟妹（祖父の子３名） 遺産分割で相続取得する人 （亡）父 第２の相続：被相続人 父（平成２７年〇年〇月〇日死亡） 相続人 配偶者と子 遺産分割で相続取得する人 子
【相続関係図】
次の相続登記の方法（１の１）の死者名義でも、相続登記の方法（１の２）のどちらでも相続登記ができます。
ただし、司法書士が代理申請する場合は、相続登記の方法（１の２）で申請します。なぜなら、２件で申請するよりも、１件で申請する方が司法書士報酬が安くなるからです。
遺産分割による相続登記の方法（１の１）
次の２件で相続登記の申請書を作成し、申請します。１件目を死者名義で相続登記します。
（１／２）登記申請書（一部省略） 登記の目的 所有権移転 原 因 平成２５年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 祖父） 住所（（亡）父） 氏名（（亡）父） （申請人）配偶者（または子）の住所・氏名（配偶者または子が保存行為として申請） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報（父死亡時の住民票除票または戸籍の附票、これらがないときは除籍謄本（本籍を住所とする） 評価証明情報 課税価格 金○○円 登録免許税 金○○円 登録免許税が非課税（適用期限：令和７年（2025年）３月３１日まで）
（２／２）登記申請書（一部省略） 登記の目的 所有権移転 原 因 平成２７年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 父） 住所（子） 氏名（子） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報 課税価格 金○○円 登録免許税 金○○円
遺産分割による相続登記の方法（１の２）
次の１件で相続登記の申請書を作成し、申請します。死者名義の登記をしません。第１の相続での登記を省略します。
なぜなら、遺産分割により取得した相続人（（亡父））が１名だけの場合、死者名義で登記するのを省略することができるからです。
この場合、登記の「原因」を「平成２５年〇月〇日父（父の氏名）相続平成２７年〇月〇日相続」と記載し、第１の相続で父が相続したことを記載します。
もちろん、相続登記の方法（１の１）のように、死者名義で相続登記をしても問題ありません。
登記申請書（一部省略）
登記の目的 所有権移転
原 因 平成２５年〇月〇日父（父の氏名）相続平成２７年〇月〇日相続
相 続 人 （被相続人 父）
住所（子）
氏名（子）
添付情報
登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報
課税価格 金○○円
登録免許税 金○○円
【相続登記相談】の答え
【相続登記相談（１）】の相続登記の方法：死者名義の登記ができるのか？ 遺産分割調停の内容：被相続人妻の共有持分３分の１を（亡）兄の弟が取得する。
遺産分割調停で、次のような内容が決まりました。
（亡）兄（妻の後に死亡）が３分の２、その妻（被相続人）が持分３分の１を共有するマンションを、被相続人妻の兄姉と（亡）兄の弟妹が遺産分割調停をしました。
調停で決まった内容は、次のとおりです。
（亡）兄の弟が、被相続人妻の兄姉に対し、代償金として各500万円を支払う代わりに、被相続人妻の持分を（亡）兄の弟が取得する。
前述の遺産分割による相続登記の方法（１の２）により、被相続人妻の持分３分の１を（亡）兄の弟名義人とすることができます。
次の１件で相続登記の申請書を作成し、申請します。死者（（亡）兄）名義の登記をしません。第１の相続での登記を省略します。
なぜなら、遺産分割で相続取得する相続人（（亡兄））が１名だけの場合、死者名義で登記するのを省略することができます。
この場合、登記の「原因」を「平成２５年〇月〇日兄（兄の氏名）相続平成２７年〇月〇日相続」と記載し、第１の相続で兄が相続したことを記載します。
もちろん、遺産分割による相続登記の方法（１の１）のように、死者（（亡）兄）名義で相続登記をしても問題ありません。
登記申請書（一部省略）
登記の目的 妻（兄の配偶者）持分全部移転
原 因 平成２５年〇月〇日兄（兄の氏名）相続平成２７年〇月〇日相続
相 続 人 （被相続人 妻（兄の配偶者）
住所（兄の弟）
持分３分の１ 氏名（兄の弟）
添付情報
登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報
課税価格 金○○円
登録免許税 金○○円
この登記をすることにより、（亡）兄の弟が持分３分の１を、（亡）兄持分３分の２の共有となります。
その後、（亡）兄の相続人弟妹が遺産分割で、（亡）兄持分３分の２のほか、（亡）兄の相続財産と併せて、誰と誰が何を取得するのかを決めることになります。
【相続登記相談（２）】の相続登記の方法：死者名義の登記ができるのか？ 被相続人妻の共有持分３分の１を（亡）兄が取得する。
遺産分割調停で、次のような内容が決まりました。
（亡）兄（妻の後に死亡）が３分の２、その妻（被相続人）が持分３分の１を共有するマンションを、被相続人妻の兄姉と（亡）兄の弟妹が遺産分割調停をしました。
調停で決まった内容は、次のとおりです。
（亡）兄の弟妹が、被相続人妻の兄姉に対し、代償金として各500万円を支払う代わりに、被相続人妻の持分を（亡）兄が取得する。
前述の遺産分割による相続登記の方法（１の１）により、被相続人妻の持分３分の１を（亡）兄名義人とする死者名義の相続登記をすることができます。
登記申請書（一部省略） 登記の目的 妻（兄の配偶者）持分全部移転 原 因 平成２５年〇月〇日相続 相 続 人 （被相続人 妻（兄の配偶者） 住所（（亡）兄） 持分３分の１ 氏名（（亡）兄） （申請人）兄の弟の住所・氏名（兄の弟が保存行為として申請） 添付情報 登記原因証明情報 住所証明情報 評価証明情報 移転した持分の課税価格 金○○円 登録免許税 金○○円
この登記をすることにより、（亡）兄は、妻から相続した持分３分の１と（亡）兄が自分で持っていた持分３分の２とを合わせて所有権全部を持つことになります。
これを（亡）兄の相続人弟妹が遺産分割で、ほかの相続財産と併せて、誰と誰が何を取得するのかを決めることになります。
遺産分割調停中に申し出された換価分割を参考にしてください。
まとめ：死者名義の相続登記（不動産名義変更）：死者名義の相続登記ができるのか？
前述のように、死者名義で相続登記をする場合は、数次相続（相続が連続して開始）の場合です。第１の相続が開始した場合、この相続登記をしないうちに、第２の相続が開始してしまい、また、さらに、第３の相続が開始したような場合です。
また、前述のように、死者名義の相続登記をすることができる場合、しなくてもよい場合、しなければならない場合があります。これは、個々の相続事案により異なります。
第１の相続で、法定相続・遺産分割による被相続人の（取得した）相続人が１名で、死者名義で相続登記ができる場合、これをしてもしなくてもどちらでも相続登記ができます。
ただし、この場合、司法書士が代理申請する場合は、通常、死者名義の相続登記を省略します。なぜなら、２件で申請するよりも、１件で申請する方が司法書士報酬が安くなるからです。
第１の相続で、法定相続・遺産分割による被相続人の（取得した）相続人が２名以上いる場合は、第１の相続による死者名義の相続登記をしなければなりません。死者名義の相続登記を省略できません。省略できるのは、（取得した）相続人が１名の場合だけです。
相続登記や預貯金（預金・貯金）の相続手続については、当司法書士事務所にご相談ください。
相続登記や預貯金（預金・貯金）の相続手続について、当司法書士事務所にお気軽にお問い合わせください。
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